TEMA II
EL CONTRATO DE COMPRA VENTA
EL CONTRATO DE COMPRA VENTA
INTRODUCCIÓN
El contrato de compra-venta es
aquel contrato bilateral en el que una de las partes (vendedora) se obliga a la
entrega de una cosa determinada y la otra (compradora) a pagar por ella un
cierto precio, en dinero o signo que lo represente.
También, este posee mayor
importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo
de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de
adquisición de bienes.
ORIGEN E HISTORIA.
La Compra-venta no es obra del
derecho Romano, es una operación muy antigua, conocida ente los Egipcios hace
más de 1,500 años A.C. conforme a la Biblia y según la historia general, era ya
ordinaria en Babilonia, hace 900 años A.C., todas como hemos precisado, estas
sociedades fueron anteriores a Roma que aparece en 753 años A.C., como un
pueblo rústico que bajo el dominio de los Etruscos, adquieren conocimientos y
cultura. Durante su evolución es que aparece la ley de las XII tablas, donde
este contrato resalta en la tabla VI, pues es la que sujetaba al que se
obligaba, al pago de una cosa comprada y caso de negativa, debía pagar el
doble. Pero a través del tiempo, ese derecho antiguo fue transformado por las
instituciones del Emperador Justiniano, donde se profundizó el carácter
consensual de la venta. Ortolan en su explicación histórica de las
instituciones del emperador Justiniano, se expresó: "Las obligaciones se
forman por el solo consentimiento, en los contratos de venta, alquiler,
sociedad y mandato. Se dice que en ese caso que la obligación se contrae por el
consentimiento exclusivo, porque no es necesario, para que el acuerdo nazca, ni
el escrito, ni la presencia de las partes, ni la disminución del precio de
alguna cosa…."
Sin embargo la doctrina llega aun
más lejos, en el contexto práctico al expresar: "La gran innovación sería
subordinar la formación del contrato de Compra-Venta, al establecimiento de un
acto escrito". La posición no solo formula el planteamiento de las
pruebas, sino los requerimientos que la propia ley exige en ciertas materias,
tales como la inmobiliaria, ventas condicionales de muebles e inmuebles.
El Derecho Romano en su
progresiva evolución se vio precisado a tutelar, mediante acciones especiales,
ciertas convenciones que no se formalizaban por la palabra, la escritura o la
entrega de la cosa, apareciendo así los contratos que no requerían solemnidades
para su celebración, pues donde bastaba el simple acuerdo de las partes para
que quedaran perfeccionados, admitiéndose que la voluntad sea expresada entre
ausentes (carta o un intermediario).
Finalmente, cuando la evolución
del Derecho Romano hizo del acuerdo de voluntades el elemento característico
del contrato, se acepta que puedan ser perfeccionados por el mero
consentimiento de las partes, apareciendo así, los contratos consensuales.
1.2.- CONCEPTO - DEFINICION.
El contrato de compra-venta es
aquel contrato bilateral en el que una de las partes (vendedora) se obliga a la
entrega de una cosa determinada y la otra (compradora) a pagar por ella un
cierto precio, en dinero o signo que lo represente.
El contrato de compra-venta es el
que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato
tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal forma
moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como
económica, debe merecer un estudio especial. Como contrato tipo de los
traslativos de dominio, aplicaremos sus reglas principales a la permuta;
sufrirán estas modificaciones esenciales en la donación; también recurriremos a
la compraventa para explicar ciertas especialidades del mutuo, de la sociedad,
de la transacción y de la renta vitalicia.
Por otra parte, la compraventa
constituye el medio primordial de adquirir el dominio. Las formas de
adquisición del dominio están representadas por el contrato, la herencia, la
prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley. El contrato
es en el derecho moderno la forma principal de adquirir la propiedad dentro de
los contratos traslativos de dominio.
La compra-venta en el derecho
latino moderno, que deriva del Código Napoleón, es un contrato traslativo de
dominio, que se define como el contrato por virtud del cual una parte, llamada
vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada
comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.
1.3.- CARACTERISTICAS.
* Contrato nominado o típico,
puesto que se encuentra reglamentado en la ley.* Contrato bilateral, ya que
obliga tanto al vendedor como al comprador de la cosa.* Contrato oneroso,
requisito esencial porque si no, no existiría compraventa sino que derivaría en
uno de donación.
* Contrato consensual, se
perfecciona por el mero consentimiento de las partes.* Contrato conmutativo, el
precio que paga el comprador es equivalente al valor de la cosa que se
transfiere.
1.4.- ESTABLECER QUE TIPO DE
CONTRATO ES Y EL POR QUE?
Es del tipo de contrato
consensual, ya que son aquellos para cuya validez no se requiere la observancia
de una forma, sino únicamente el consentimiento de las partes, presentes,
ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o tácito.
1.5.- MODALIDADES DEL
CONSENTIMIENTO EN EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA.
Compraventa con reserva de
dominio: Es aquella en que la transferencia del dominio queda sujeta a una
condición suspensiva que puede consistir en el pago del precio o cualquier otra
lícita. No es reconocida por todos los ordenamientos jurídicos.
Compraventa a plazo (en abonos):
Es aquella en que el vendedor, por un lado, realiza la transferencia de la
propiedad, y por otro el comprador, se obliga a realizar el pago fraccionado en
un determinado número de cuotas periódicas.
Compraventa ad gustum (al gusto):
Es aquella que está sometida a la condición futura e incierta de superar una prueba
o degustación que permita averiguar si la cosa posee la calidad expresa o
tácitamente convenida.
Compraventa con pacto de
preferencia: Es aquella en la que se establece, para el comprador, la
obligación de permitir, en caso de futura venta, que una determinada persona
adquiera la cosa, con prioridad sobre el resto de eventuales compradores.
Igualmente, el comprador estará además obligado a informar al beneficiario del
pacto de preferencia sobre la puesta en venta del bien.
Compraventa con pacto de retroventa:
Es aquella en que se atribuye al vendedor un derecho subjetivo, por el que
puede recuperar el objeto vendido. Cabe añadir que la finalidad económica de
esta figura gira en torno a la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez
suficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa. De ahí que existan
grandes facilidades para simular una compraventa con pacto de retroventa,
tratándose realmente de un préstamo garantizado.
Compraventa con pacto comisorio.
Compraventa con arras. Esta es un
acuerdo, mediante el pago de una compensación económica de una suma de dinero,
conocida como arras.
Compraventa con garantía
hipotecaria: Es aquel que se realiza cuando el comprador adquiere un bien
mueble o inmueble y en el mismo acto está adquiriendo e hipotecando. Se hace
ante la fe de un notario público y para que se pueda realizar la compraventa en
esta modalidad el bien no debe tener ningún gravamen, esto se debe demostrar
con un certificado que expide el Registro Público de la Propiedad y Comercio
del Estado en donde se esté realizando el contrato.
1.6.- VICIOS DEL CONSENTIMIENTO
EN EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA.
Para que el contrato sea válido,
el consentimiento debe emanar de personas dotadas de discernimiento y estar
exentas de vicios. Si se halla afectado por uno de ellos, la parte perjudicada
puede solicitar la nulidad de este.
Tres son los vicios del
consentimiento más comunes:
El error, que es la falsa noción
que se tiene de una cosa (no todos los errores anulan el acto). En cuanto al
error tenemos tres categorías de errores: Error obstáculo, Error Nulidad, Error
Indiferente.
El dolo, que tiene lugar cuando
una de las partes o un tercero induce a error a la otra para decidirla a
prestar su consentimiento, mediante el empleo de maniobras fraudulentas con el
propósito de obtener una ventaja a sus expensas.
La violencia, que es un acto de
fuerza material o moral ejercida contra una persona para obligarla a prestar su
consentimiento en un contrato. Cuando es injusta y de naturaleza tal que pueda
impresionar a una persona razonable. Existe la violación mora y la violencia
física. La violencia, afecta a todas las convenciones y las declaraciones de
voluntad unilaterales, puede provenir de un contratante o de un tercero.
La Lesión, es el perjuicio que se
experimenta por la celebración de un contrato conmutativo, cuando por causa de
un error de apreciación o bajo la presión de las circunstancias, se acepta
cumplir una prestación de valor superior al de la que se recibe. La lesión solo
vicia de nulidad ciertos contratos (venta de un inmueble, Código Civil,
Art.1674). Este artículo 1674 dice ¨ Si el vendedor ha sido lesionado
en más de las 7/12 partes en el precio de un inmueble, tiene derecho a pedir la
rescisión de la venta, aunque haya renunciado expresamente a esa facultad en el
contrato, o declarado que hacia donación de la diferencia de precio
1.7.- ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DEL
CONTRATO DE COMPRA- VENTA.
ELEMENTOS PERSONALES:
COMPRADOR: Es la persona física o
jurídica que se compromete a pagar una cosa a cambio de un precio cierto
expresado en dinero o símbolo que lo represente. Este contrato en el orden
general, determina en el Art.1650 c.c., la primera obligación del comprador, al
decir: "La obligación principal del comprador, es pagar el precio el día y
en el lugar convenido en la venta". Este compromiso aunque parece único,
es complejo por lo cual propio para un examen más detallado.
VENDEDOR: Es la persona física o
jurídica que se compromete a entregar la cosa, igual que en el caso anterior
tiene que tener capacidad jurídica. Las obligaciones se reducen a la entrega y
garantía contra los vicios ocultos de la operación. Así lo confirma el Art.1603
c.c.: "Existen dos obligaciones principales: la de entregar, y la de
garantizar la cosa que se vende". El vendedor tiene el deber y la
obligación, al concluir la venta, de hacer entrega de los bienes o de los
derechos definitivos que existen sobre estos.
No debe confundirse la puesta en
posesión de parte del vendedor al comprador, con la transmisión de los derechos
de esta. De ahí que la posesión puede ser previa a la finalización de la venta
definitiva, o posterior. En todo caso, el retraso de la entrega, no disminuye
las obligaciones contraídas, tan solo prolonga la adquisición física de los
bienes, pero no altera el derecho del vendedor, quien puede reclamar sus
derechos.
ELEMENTOS REALES:
LA COSA: objeto material, en
oposición a los derechos creados sobre él y a las prestaciones personales. Son
bienes o derechos que estén dentro del comercio.
EL PRECIO: significa valor
pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o servicio. No
es preciso que esté establecido en el momento de perfeccionar el contrato, ya
que puede ser establecido posteriormente sin necesidad de realizar un nuevo
contrato.
FORMALES: regularmente los
contratos de compraventa no se otorgan por escrito, ya que la ley no requiere
tal formalidad; sin embargo, en la práctica es habitual que el consentimiento
se plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay excepciones en diferentes
ordenamientos jurídicos, por ejemplo para el caso de bienes inmuebles, o
ciertos otros contratos que se obligan a realizar por escrito, expresa o
tácitamente.
DE VALIDEZ: la capacidad, en
donde el principio general dice que toda persona capaz de disponer de sus
bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar; y el
consentimiento, que se refiere a que haya un acuerdo de las partes que recaiga
sobre el precio y la cosa.
1.8.- OBLIGACIONES DE LOS
CONTRATANTES.
Obligaciones del vendedor:
*Transmitir la propiedad o título
de derecho.
*Conservar el bien objeto de la
compra-venta hasta su entrega.
*Entregar el Objeto o Artículo.
*Garantizar al adquiriente una
posesión útil.
*Garantizar al comprador una
posesión pacífica.
Responder a la evicción.
Responder de los vicios y
defectos ocultos que tenga la el bien.
Obligaciones del comprador:
*Pagar el precio.
*Pagar intereses en caso de
demora o de compraventa con precio aplazado.
*Recibir la cosa comprada.
*Pagar el 30% de la compra-venta.
Recibir en buen estado y no
quedar moroso
1.9.- EFECTOS DEL CONTRATO
COMPRA--VENTA
El contrato compra-venta
comprende los derechos y las obligaciones de las partes.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:
·
Transmitir la propiedad o título de derecho.
·
Conservar el bien objeto de la compraventa hasta
su entrega.
·
Entregar la cosa.
·
Garantizar al adquiriente una posesión útil.
·
Garantizar al comprador una posesión pacífica.
·
Responder a la evicción.
·
Responder de los vicios y defectos ocultos que
tenga la cosa.
Nuestro código dice que "la
tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador"
(Art. 1.487 CC). La obligación de hacer la tradición es una obligación derivada
de la obligación de transferir (Art. 1.265 CC)
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR:
* EL PAGO DEL PRECIO: Art 1527
CCV la obligación fundamental del
comprador comprende el pago del precio, sin embargo, esta obligación de pagar
el precio, conlleva otras, tales como:
* Pagar el día
determinado en el contrato (Art 1528 CCV)
* Pagar en el
sitio convenido contractualmente (Art 1528 CCV – Art 1295 CCV)
* RECIBIR LA
ENTREGA DE LA COSA
Si se trata de
inmuebles, el vendedor puede:
1.- Usar el
procedimiento de la oferta real – depósito, para exigir que el comprador cumpla
2.- Oponer la excepción non adimpletis contractus
3. Pedir la indemnización por daños y perjuicios
4. Intentar una acción resolutoria
Si se trata de
muebles, el vendedor puede hacer uso de la normativa contenida en el Art 1531
CCV retirar la cosa y pagar el precio
* RECIBIR LAS COSAS ACCESORIAS
QUE FORMEN PARTE DE LA COSA VENDIDA
* EL PAGO DE ALGUNOS GASTOS QUE
CORRESPONDEN AL COMPRADOR
* INTERESES SOBRE EL PRECIO,
cuando:
1.- Se
convienen en el contrato
2.- Cuando el
comprador cae en mora
3.- Cuando la
cosa produce frutos (Art 1529 CCV)
DERECHOS DEL COMPRADOR:
La suspensión del pago del precio
(Art 1530 CCV)
Supuestos de procedencia:
1.- Que el
comprador no haya efectuado el pago
2.-Que el
comprador fuere perturbado, o tuviere fundado temor de serlo, por una acción,
sea hipotecaria o reivindicatoria
3.- Que no se
haya estipulado la posibilidad de que el comprador renuncie al derecho de
suspender el pago (OJO: las contingencias deben estar ligadas a la perturbación
(Art 1530 CCV))
Duración de la suspensión del
pago. Recursos del vendedor:
La duración de la suspensión del pago dura:
(Art 1530 CCV)
*
Hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación
* Hasta que el
vendedor de garantía suficiente
DERECHOS DEL VENDEDOR:
La reivindicación de la cosa
mueble (Art 1532 CCV)
El derecho a suspender la entrega
de la cosa.
Procede:
Cuando no se
ha acordado plazo y el vendedor no ha pagado (Art 1493 CCV)
Cuando
el comprador se insolventa o quiebra (Art 1493 CCV – Art 1215 CCV)
MODOS DE HACER LA TRADICIÓN.
1. Tradición de Inmuebles: el
vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el
otorgamiento del instrumento de propiedad (Art. 1.488 CC); el vendedor además
de otorgar el instrumento de propiedad, normalmente está obligado a mucho más
para dejar cumplida su obligación de hacer tradición. En todo caso el vendedor
debe otorgar una escritura susceptible de ser registrada por el comprador, si
es que no otorga directamente el documento público registrado.
2. Tradición de Muebles
Corporales: la tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos,
por entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el sólo
consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el
momento de la venta o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier
otro título (Art. 1.849 CC). También existen otras formas de hacer la tradición
de bienes muebles corporales, entre las cuales pueden citarse la fijación de
sellos o marcas y la tradición documental, o sea, la entrega de documentos que
permiten obtener la posesión de dichos bienes.
3. Tradición de las cosas
incorporales: se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que de
ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor (Art. 1.490 CC).
LUGAR DE LA TRADICIÓN.
La tradición debe efectuarse en
el lugar convenido por las partes y caso contrario, en el lugar donde la cosa
se encontraba en el acto de la venta (Art. 1.492 CC)
MOMENTO DE LA TRADICIÓN.
La tradición debe efectuarse en
el momento convenido por el contrato y en silencio de éste, de inmediato, pero
debe considerarse lo siguiente:
1. El vendedor que no ha acordado
plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga
el precio (Art. 1.493, encab.)
2. El vendedor tampoco está
obligado a hacer la entrega aún cuando haya acordado plazo para el pago del
precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en el
estado de quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente
de perder el precio a menos que se dé caución de pagar en el plazo convenido
(Art. 1.493, ap. único).
3. El vendedor pierde el
beneficio del término que se le haya concedido para efectuar la tradición en
los casos de caducidad del plazo previstos en el derecho común (Art. 1.215 CC).
4. El vendedor tampoco está
obligado a hacer entrega cuando habiendo acordado plazo para el pago del
precio, éste ha vencido sin que el comprador haya cumplido su obligación,
siempre que se reúnan las condiciones exigidas por el derecho común para oponer
la excepción.
GASTOS DE LA TRADICIÓN.
Los gastos de la tradición son de
cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que
son del cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de
transporte, si no hay convención en contrario (Art. 1.491 CC).
OBJETO DE LA TRADICIÓN.
En principio, el vendedor de una
cosa debe entregarla tal como se encontraba en el momento del contrato, con sus
frutos, accesorios y todo cuanto esté destinado a perpetuidad para su uso, así
como los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la misma
(Art. 1.495 CC).
(Ver Arts. 1.290, 1.294, 1.494,
1.495, 1.265, 1.344, 1.499; relativos a la entrega de la cosa vendida, sus
frutos y accesorios, y títulos y documentos).
SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN.
OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO.
DEFINICIÓN LEGAL.
En las palabras del legislador el
saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar la posesión pacífica y
útil de la cosa vendida (Art. 1.486 y 1.503 CC).
SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN.
Es la obligación del vendedor de
asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido.
SANEAMIENTO DE DERECHO Y DE
HECHO.
Las normas legales sobre el
saneamiento por evicción en gran parte pueden ser descartadas por la voluntad
de los contratantes. Así se explica que se hable de "saneamiento de
derecho" cuando las partes se han acogido a las respectivas normas legales
y de "saneamiento de hecho", caso contrario.
CONTENIDO DEL RÉGIMEN LEGAL DE
SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN.
El saneamiento en caso de
evicción comprende tres obligaciones del vendedor:
1. La obligación de abstenerse de
perturbar la posesión del comprador; la cual es una obligación de no hacer
denominada saneamiento por hecho propio.
2. La obligación de defender en
juicio contra las amenazas de evicción provenientes de terceros, la cual es una
obligación de hacer conocida como garantía incidente
3. La obligación de reparar al
comprador los daños y perjuicios que le cause la evicción total o parcial o el
descubrimiento de cargas no declaradas, la cual es una obligación de dar.
SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO.
Se encuentra previsto los Arts.
1.503 al 1.506 CC.
El saneamiento por hecho propio
no consiste sólo en el deber del vendedor de abstenerse de cometer delitos
penales o civiles lesivos para el comprador en la propiedad o derecho del caso;
también exige que se abstenga de realizar cualquier hecho o de ejercer
cualquier derecho que en forma material o jurídica impida al comprador entrar
en posesión de la propiedad o derecho vendido o lo desposea de una u otro.
SANCIÓN DE LA OBLIGACIÓN
El comprador en caso de
incumplimiento de la obligación de saneamiento por hecho propio del vendedor
puede exigir que se haga cesar la perturbación y se le reparen los daños y
perjuicios ocasionados.
SANEAMIENTO POR HECHO DE
TERCEROS.
Comprende la obligación de
reparar la evicción consumada por un tercero y la obligación de defender en
juicio al comprador contra la amenaza de evicción de un tercero.
La evicción en sentido riguroso
consiste en que un tercero desposea al comprador haciendo valer un derecho real
sobre la cosa vendida y en virtud de sentencia pasada con autoridad de cosa
juzgada.
Así pues, existirá evicción
cuando un tercero impide total o parcialmente al comprador que entre en
posesión de la cosa; cuando lo priva en todo o en parte de la misma mediante el
ejercicio de un derecho real que lo faculte para ello, o cuando el comprador
para entrar en posesión o conservar la posesión frente al tercero titular de un
derecho real sobre la cosa vendida, tenga que hacer valer derechos distintos de
los que le transmitió el vendedor.
CLASIFICACIÓN DE LA EVICCIÓN.
Por su extensión la ley clasifica
la evicción en total, parcial y por cargas o menor.
1. Total: hay evicción total
cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí la totalidad de la cosa;
cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre la cosa y el precio del remate
no excede del crédito garantizado; cuando el tercero obtiene la nulidad,
anulación o resolución del título del vendedor, siempre que el comprador no
pueda defenderse luego de la reivindicación, etc.
2. Parcial: hay evicción parcial
cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí una parte de la cosa.
3. Menor: hay evicción menor
cuando el tercero hace valer derechos de usufructo, uso o habitación; cuando
hace valer servidumbres pasivas; etc.
CONDICIONES PARA QUE LA EVICCIÓN
HAGA NACER LA RESPONSABILIDAD.
1. La evicción debe ser actual.
2. En la venta la causa de la
evicción no compromete la responsabilidad del vendedor si no es anterior al
contrato (Art. 1.117 CC).
3. En el caso de la evicción
menor se requiere que se trate de cargas no declaradas en el contrato de venta
(Art. 1.504 CC) o ignoradas por el comprador al tiempo de contratar (Art. 1.515
CC).
EFECTOS.
REPARACIÓN EN LA EVICCIÓN TOTAL.
La reparación prevista por la ley
puede comprender los siguientes elementos: precio, frutos, costas judiciales,
gastos y costas del contrato y los daños y perjuicios.
1. Con respecto del precio se
presentan varios supuestos:
a. Cuando la cosa hubiera disminuido de
valor y se encontrase considerablemente deteriorada: El vendedor debe restituir
el precio si lo ha recibido (Art. 1.508, ord. 1º CC). Aun cuando para el
momento de la evicción la cosa hubiera disminuido de valor y se encontrase
considerablemente deteriorada por negligencia del comprador o por fuerza mayor,
el vendedor debe restituir el precio íntegro. Sólo si el comprador sacó provecho
de los deterioros, puede el vendedor retener una parte del precio proporcional
a dicho provecho (Art. 1.509 CC).
b. Cuando la cosa hubiera aumentado de
valor: Si para el momento de la evicción la cosa hubiera aumentado de valor,
incluso independientemente de hechos del comprador, el vendedor debe no sólo
restituir el precio recibido sino pagar el exceso de valor (Art. 1.510 CC)
Los cambios de valor de la cosa
operan a favor del comprador y en contra del vendedor, esto puede explicarse en
virtud de que: a) la acción del comprador es por el monto exacto del perjuicio;
b) al consumarse la evicción, la obligación del comprador queda sin causa y por
tanto el vendedor debe restituir conforme a las reglas del pago de lo indebido,
que obligan a repetir todo el precio pagado; c) cuando se produce la evicción
parcial, la ley permite al comprador elegir entre la resolución del contrato o
el pago del valor estimado para el día de la evicción (Arts. 1.513 y 1.514 CC).
2. Con respecto de los frutos: el
vendedor, debe restituir también los frutos en caso de que el comprador a su
vez esté obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa
(Arts. 1.508, ord. 2º), a menos que tal restitución se haya impuesto al
comprador como poseedor de mala fe (Art. 1.508 ult. ap.).
3. Con respecto a los Costos
judiciales: el comprador tiene derecho a exigir del vendedor las costas del
pleito que causó la evicción y las del juicio seguido con el vendedor para el
saneamiento (Art. 1.508, ord. 3º CC), en el buen entendido de que no se trata
sólo de las costas pagadas a la contraparte sino de todos los gastos
ocasionados al comprador por ambos procesos.
4. En cuanto a los Gastos y
Costas del Contrato: el vendedor también debe pagar al comprador los gastos y
costas del contrato de venta (Art. 1.508, ord. 4º).
5. Los daños y perjuicios: la ley
impone al vendedor la indemnización de los daños y perjuicios; los cuales
pueden comprender: a) el valor de las refacciones, mejoras y b) demás gastos
que el comprador hizo a la cosa.
Respecto de las refacciones,
mejoras y gastos, se establecen dos supuestos: 1) si el vendedor vendió de mala
fe la cosa ajena, caso tal, está obligado a reembolsar al comprador de buena fe
todos los gastos, aún voluptuosos que éste haya hecho en la cosa (Art. 1.512
CC); y 2) si el vendedor vendió de buena fe la cosa ajena, está obligado a
reembolsar al comprador o hacerle reembolsar por quien ha reivindicado, el
valor de las refacciones y mejoras útiles que haya hecho a la cosa y a que
tenga derecho
REPARACIÓN DE LA EVICCIÓN
PARCIAL.
En caso de evicción parcial el
objeto de la obligación de reparar varía según que se resuelva o se mantenga el
contrato, he allí los dos supuestos:
1) Si ha habido evicción de una
parte de la cosa y esta parte es de tal importancia relativamente al todo, que
el comprador no la hubiera comprado sin aquella parte, puede éste hacer
resolver el contrato de venta (Art. 1.513 CC). Si en consecuencia se resuelve
el contrato la reparación se rige por las reglas en caso de evicción total.
2) Si en el caso de evicción de
un aparte de la cosa vendida no se resolviera la venta, el valor de la parte
sobre el cual se ha efectuado la evicción se pagará al comprador por le
vendedor, según la estimación que se haga en al época de la evicción y no en proporción
del precio total de la venta ya haya aumentado o disminuido el valor de la cosa
vendida (Art. 1.514 CC).
REPARACIÓN DE LA EVICCIÓN MENOR.
En caso de evicción menor la ley
ha establecido que si la cosa está gravada con servidumbres no aparentes que no
se hayan declarado en el contrato que sean de tal importancia que se presuma
que si el comprador las hubiera conocido no habría comprado la cosa, el
comprador puede pedir la resolución del contrato, a menos que prefiera una
indemnización (Art. 1.515 CC). En todo lo demás, aplica lo previsto para la
evicción parcial.
LIMITACIÓN GENERAL.
Cualquiera que sea la clase de
evicción cuando el comprador ha evitado la evicción de la cosa, mediante el
pago de una cantidad de dinero, el vendedor puede libertarse de todas las
consecuencias del saneamiento reembolsándole la cantidad pagada, sus intereses
y gastos (Art. 1.516 CC).
GARANTÍA INCIDENTE.
1. El comprador puede citar al
obligado a reparar la evicción para que intervenga en el juicio que se siga
entre el comprador y el tercero en virtud de una amenaza de evicción.
2. Esta facultad se trata de una
carga del vendedor.
3. La cita de saneamiento
equivale a una demanda que tiene la peculiaridad de ser una demanda eventual.
4. Los fundamentos de esta
institución son la economía procesal y la protección de los intereses del
comprador lograda sin desmejorar la situación del vendedor.
5. El citado a saneamiento puede:
a) oponer excepciones y defensas contra la demanda del comprador; b) oponer
excepciones y defensas al tercero demandante si fuere el caso; y c) hacer valer
derechos frente al tercero demandado, si fuere el caso.
6. Está en interés del comprador
citar en saneamiento por dos razones: a) para evitar la multiplicidad de los
juicios; y b) para evitar que su garante invoque la norma de que cesa la
obligación de sanear por causa de evicción, cuando el comprador no hace
notificar al vendedor de la demanda de evicción en los términos señalados en el
CPC y el vendedor prueba que tenía medios de defensa para ser absuelto en la
demanda (Art. 1.517 CC).
RESTRICCIÓN CONVENCIONAL DEL
SANEAMIENTO.
Las cláusulas generales de no
garantía son válidas, pero existen las siguientes limitaciones:
a) Dichas cláusulas no excluyen
ni atenúan la responsabilidad del vendedor por evicción proveniente de su hecho
personal, aunque se pacte expresamente la exoneración de dicha responsabilidad
ya que tal pacto sería nulo por contrario a la buena fe (Art. 1.506, encab.
CC).
b) Dichas cláusulas tampoco excluyen
ni atenúan la responsabilidad del vendedor por la evicción derivada de hechos
de terceros cuando el vendedor ha procedido de mala fe y el comprador ignoraba
en el momento de la venta la causa que dio motivo a la evicción (Art. 1.506 ap.
Único CC).
c) El efecto de dichas cláusulas
no llega hasta a eximir al vendedor de la obligación de restituir el precio
sino en dos casos: 1. cuando el comprador hubiere tenido conocimiento del
riesgo de la evicción en el momento de la venta; 2. cuando hubiere comprado a
todo riesgo (Art. 1.507 CC).
Las cláusulas especiales de no
garantía no están reguladas expresamente por la ley. Son válidas incluso cuando
exoneran la responsabilidad al vendedor por la evicción que cause un hecho que
le sea personal ya que no hay mala fe en reservarse contractualmente el
ejercicio de un derecho o la facultad de realizar un hecho aunque pueda
producir la evicción del comprador.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.
SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS
SANEAMIENTO POR VICOS OCULTOS.
El saneamiento por vicios ocultos
deriva de la obligación de transmitir la propiedad o derecho. Sin embargo, la
ley lo regula como si fuera una obligación autónoma de asegurar la posesión
útil de la cosa, o sea, garantizar al comprador una posesión que le permita
utilizar la cosa en la forma que podía esperar legítimamente.
ACCIÓN REDHIBITORIA.
La acción redhibitoria puede
confundirse con la resolución de contratos por incumplimiento, con la anulación
por error y con la anulación por dolo; pero, la acción redhibitoria, a diferencia
de estas otras acciones, presupone que el vicio de la cosa afecte las
cualidades de las cuales dependa su uso, aunque el comprador no las haya
considerado esenciales; la acción redhibitoria no trae como consecuencia la
anulación del contrato y el tiempo útil para proponer ambas acciones es
distinto.
RESPONSABILIDAD LEGAL POR VICIOS
OCULTOS.
La responsabilidad del vendedor
por vicios ocultos deriva de la existencia de un vicio redhibitorio lo que nos
lleva a establecer los siguientes supuestos:
1) Por lo que respecta a la
naturaleza del vicio:
a. Que afecte cualitativamente la cosa y no
sólo cuantitativamente.
b. Que la afecte para el uso al cual está
destinada.
2) Por lo que respecta a la
gravedad del vicio, que sea de tal magnitud como para que el comprador de
haberlo conocido no hubiera comprado la cosa o hubiera ofrecido un precio
menor.
3) Que el vicio sea oculto, ya
que el vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el comprador
habría podido conocer por sí mismo (Art. 1.519 CC)
4) Que el vicio exista para el
momento de la venta
5) Que el vicio sea ignorado por
el comprador.
6) En el caso de venta de
animales el vendedor sólo es responsable por los vicios determinados por la ley
o por los usos locales. (Art. 1.525, ord. 1º CC).
ACCIONES.
1. En principio, el comprador
puede optar entre ejercer la acción redhibitoria, mediante la cual devuelve la
cosa y le restituyen el precio, o la acción estimatoria, mediante la cual
retiene la cosa haciéndose restituir la parte del precio que determinen los
expertos.
2. Si el comprador opta por la
acción redhibitoria, procede la devolución recíproca de la cosa vendida y del
precio. Las devoluciones pueden ser parciales cuando se han vendido cosas
varias o cuando la cosa vendida es divisible conforme al uso.
a. Obligaciones del vendedor: varían según
su buena o mala fe. En principio, la buena fe debe presumirse.
i. El vendedor de mala fe debe: 1)
restituir el precio íntegro, aun cuando por negligencia o imprudencia del
comprador pueda considerarse que hay culpa común; y 2) indemnizar los daños y
perjuicios sufridos por el comprador (Art. 1.522 CC).
ii. El vendedor de buena fe debe: 1) restituir
el precio en los mismos términos que en el caso anterior; y 2) reembolsar al
comprador los gastos hechos con ocasión de la venta (Art. 1.523 CC).
b. La obligación del comprador es restituir
la cosa vendida en el estado en que se encontraba cuando la recibió junto con
los frutos percibidos desde ese momento. De aquí derivan dos supuestos en caso
de haberse deteriorado la cosa:
i. Si la cosa se ha deteriorado por
causa del vicio oculto, los deterioros son por cuenta del vendedor.
ii. Si la cosa se ha deteriorado por
caso fortuito los deterioros corren a cargo del comprador.
3. Si el comprador opta por la
acción estimatoria, el vendedor, en todo caso, está obligado a restituirle la
parte del precio que se determine por los expertos (Art. 1.521 CC). Si el
vendedor para el momento de la venta conocía el vicio, está obligado también a
indemnizar al comprador de los daños y perjuicios correspondientes (Art. 1.522
CC); pero si ignoraba el vicio, además de la restitución parcial del precio,
sólo tendrá que reembolsar la porción que corresponda de los gastos hechos con
ocasión de la venta (Art. 1.523 CC).
4. Si la cosa ha perecido a causa
de sus defectos el vendedor estará obligado a restituir el precio y a pagar
todas las demás indemnizaciones que proceden conforme a lo antes señalado; pero
si pereció por caso fortuito la pérdida es por cuenta del comprador (Art. 1.524
CC).
5. El tiempo útil para proponer
la acción (lapso) es limitado: el comprador debe intentar la acción
redhibitoria que proviene de vicios de la cosa en el término de un año,
contados:
a. Si se trata de inmuebles desde el día de
la tradición;
b. Si se trata de animales, dentro de los
40 días siguientes a la entrega.
c. Si se trata de cosa muebles, dentro de 3
meses posteriores a la entrega.
(Ver Art. 1.525 CC). El lapso de
referencias es de caducidad, no de prescripción.
RÉGIMEN CONVENCIONAL DEL
SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.
Las normas legales sobre
saneamiento por vicios ocultos son de carácter supletorio, de modo que las
partes pueden libremente excluir su aplicación. Es nula la cláusula que exonere
o disminuya la responsabilidad del vendedor respecto de los vicios conocidos
por éste y no declarados en el contrato.
GARANTÍA CONVENCIONAL DE BUEN
FUNCIONAMIENTO.
CONCEPTO:
Existe garantía convencional de
buen funcionamiento cuando el vendedor se compromete a responder al comprador
para caso de que, durante un término determinado, la cosa vendida no funcione
bien. Para que esta opere es necesario que exista un compromiso expreso o
tácito del vendedor porque la misma no deriva de la ley.
REQUISITOS:
1. Que la cosa no funcione bien,
es decir, que surja un defecto de funcionamiento.
2. Que el defecto de
funcionamiento no se deba a culpa del comprador.
OBJETO DE LA OBLIGACIÓN:
Depende del contenido del
contrato. Suele consistir en una obligación de dar (suministrar al comprador
una cosa nueva, sustituir piezas, etc.)o de hacer (reparar la cosa).
LAPSO PARA INTENTAR LA ACCIÖN:
En caso de inejecución de la
obligación del vendedor, salvo pacto en contrario, es de un año a partir de la
denuncia del defecto de funcionamiento (Art. 1.526 CC).
GARANTÍA CONVENCIONAL DE BUEN
FUNCIONAMIENTO Y SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.
Frecuentemente se plantea si la
garantía convencional sustituye la garantía de vicios ocultos.
El interés deriva de que el
vendedor que garantiza el buen funcionamiento no se obliga a indemnizar los
daños y perjuicios que el mal funcionamiento pueda causar al comprador. En tales
condiciones, si la causa del del defecto de funcionamiento es un vicio oculto y
el vendedor es de mala fe, resultaría más ventajoso para el comprador hacer
valer las normas sobre saneamiento porque éstas le permiten obtener la
indemnización de los daños y perjuicios.
Así pues, depende de la intención
de las partes, que generalmente es la de sustituir la aplicación de las normas
sobre saneamiento por vicios ocultos por la aplicación de las normas
convencionales sobre la garantía de buen funcionamiento.
1.10.- CONCEPTO Y EFECTOS DE LA
PROMESA DE VENTA.
El contrato de venta bien puede
resultar de un acuerdo que permita la transferencia de la cosa objeto del
contrato de forma inmediata, o la misma puede ser propuesta para un tiempo
posterior. En este caso, la venta como contrato, no se desnaturaliza, sino que
bien puede ser clasificada como una modalidad de esta, o resultar en una
promesa, o convenio de vender, bajo ciertas circunstancias. La ley ampara esta
forma de convenios, al considerarlos que una vez convenida una promesa de
venta, se considerará como si fuese un contrato de venta, tal como dispone la
ley. En ese sentido el Art.1589 del c.c. Pero la promesa presenta dos formas o
variantes:
A) La promesa sinalagmática de
venta y
B) La promesa unilateral.
La Promesa Sinalagmática de
Venta: Cuando se realiza una promesa de venta, nos remontamos a los términos
del Art.1589 que dispone: "La Promesa de venta vale venta, habiendo con
sentido mutuamente las dos partes, respecto a la cosa y el precio". En ese
contexto legal, la ley se refiere a lo denominado por la doctrina como la
promesa sinalagmática de venta. La promesa implica que las partes han ofrecido
su consentimiento, sobre la posibilidad de comprar y vender. En este caso el
contrato se materializará a través del concierto de voluntades, el cual
generalmente se establece por escrito, en cuanto a la forma de comprobar este
contrato previo. Además de poder demandar la ejecución de la promesa en caso de
violación, la que puede ser demandada, por medio de Astreintes.
Una Promesa determinada: El
acuerdo previsto en un contrato de venta, donde ambas partes han llegado a
determinar el precio y la entrega, en el plazo indicado, por ejemplo seis
meses, convierte a la promesa en una verdadera venta.
Una Promesa incompleta: El
convenio sobre la promesa, puede ser objeto de un compromiso de venta, donde
las partes tan solo fijen el plazo en que obligará a vender la cosa, o sea en
18 meses y al precio que lo fije el mercado retrasa uno de los elementos fundamentales
del contrato: El precio. De forma diferente, aunque parecida, puede establecer
que se obliga a la venta y se realizará, a un precio fijo que se pagará al
final del contrato. En ambos casos la venta se retrasará hasta la llegada del
término. Aunque en el último caso, el precio del objeto fue definido.
Por lo tanto, si durante ese
plazo, el vendedor procede a violar el contrato, vendiendo a otro la cosa de
otro, este incurre en una responsabilidad contractual, frente al que sostiene
el acuerdo de la promesa, conforme a previsto en los artículos 1146 y sigtes.
Del código civil. Pues la venta no se había manifestado, sino el compromiso de
vender.
La Promesa Unilateral: Es el
compromiso que asume el vendedor de un bien de transmitir el mismo al
beneficiario, dentro del plazo estipulado en el contrato, cuando este
manifieste su deseo de adquirirlo. Este convenio en estas circunstancias, no
resulta ser una promesa que pueda considerarse como una venta, en los términos
estipulados en la promesa sinalagmática de venta. En esta situación, la
obligación recae solo sobre el ofertante, pues el beneficiario no ha expresado
su consentimiento. No obliga o compromete al beneficiario a la compra del bien,
sino en el caso de que este se decida a vender, lo haría a favor de una parte
determinada, no debe confundirse en este caso con la promesa sinalagmática de
venta, donde ambas partes determinan no solo la cosa que será objeto de la
venta, sino también el precio. Por lo tanto para que se considere venta, debe
existir una manifestación posterior del beneficiario, para que exista un
acuerdo contractual determinado.
Las Cláusulas de preferencias: En
cambio la cláusula de preferencia, se refiere al compromiso de que realiza el
ofertante en favor del beneficiario de la promesa, por establecer en una de sus
cláusulas, el derecho de ser preferido, cuando se produzca el contrato de
venta, antes de cualquier otro comprador.
1.11.- RECISION Y TÉRMINO DEL
CONTRATO.
La recisión, consiste en la
conducción a la extinción retroactiva del contrato; al igual, en este caso que
la nulidad. Existe la presunción de que en el momento de su formación, era
válido. Según el Art. 1658. C.C.D. Dice: "Además de las causas de nulidad
o rescisión que se han explicado en este título, y de las que son comunes a
todos los contratos, puede rescindirse el de venta por retracto, y por lesión
en el precio".
Mientras que el Término del
contrato, es un acontecimiento futuro o plazo que es cierto, en el sentido de
que su realización es inevitable. Este puede ser: Término Suspensivo. Que es el
plazo concedido a un deudor para pagar su deuda. Y el Término Extintivo. Este
pone fin a la obligación de prestaciones continuas
