ARRENDAMIENTO
En el Código Civil Venezolano, en su Artículo 1579, se
define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes
contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble,
por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a
aquélla. La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador
y la otra arrendatario. El precio se
suele llamar canon, pensión o alquiler.
El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una
de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que
su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y
goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo.
El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de
una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el
nombre de renta. Otro tipo de precio puede consistir en la mitad de los bienes
o beneficio, según el tipo de contrato en que consista.
NATURALEZA JURÍDICA DEL ARRENDAMIENTO
Confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario
no tiene la cosa con ánimo de señor y dueño, sino que reconoce dominio ajeno
(del arrendador, en este caso).
CARACTERES
1-
Es Bilateral.
2-
Es Oneroso.
3-
Es Consensual.
4-
Origina obligaciones principales.
5-
Es de tracto sucesivo.
6-
Es Obligatorio en el sentido de que no es
traslativo de la propiedad u otro derecho real.
CLASES DE ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres
especies:
1-
Arrendamiento de cosas: éste crea un vínculo
personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute
de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar la merced convenida.
2-
Arrendamiento de servicios: en éste el arrendador
se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en
forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario está
obligado a retribuir los servicios.Este tipo de contrato concluye por
incumplimiento de obligaciones, por terminación de contrato o por la muerte.
3-
Locación de obras: en éste contrato una persona
se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el
pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto
del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de
una casa.
EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO
Son causas de extinción del arrendamiento:
1-
El mutuo disenso.
2-
La expiración del término fijado.
3-
La voluntad unilateral de una de las partes en
el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado.
4-
La pérdida o destrucción de la cosa.
5-
La resolución por incumplimiento.
6-
La enajenación de la cosa arrendada.
Expresamente dispone la ley que el arrendamiento no cesa por
muerte del arrendador o del arrendatario; lo que es una simple regla supletoria
destinada a impedir que se alegue la cesación del contrato por muerte de una de
las partes en casos en que pudiera pretenderse que existe algún elemento
"intuitus personae" en el contrato.
Precisamente por ser una norma supletoria no se aplica
cuando las partes han dispuesto lo contrario. Así, por ejemplo, si se arrienda
una vivienda por la duración de la vida del arrendatario, la muerte de éste
pone fin al arrendamiento.
ARRENDADOR
El arrendador es aquella persona que posee la propiedad de
un bien, independientemente de que este sea mueble o inmueble, el cual lo da en
arrendamiento a otra persona denominada arrendatario para que este goce del
mismo de manera pacífica por un tiempo determinado, todo con la finalidad de
percibir una remuneración económica de forma periódica, según lo que se haya
establecido en el contrato. A esta remuneración económica se le denomina Canon
de Arrendamiento.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
Según la naturaleza del contrato y sin necesidad de
convención especial, el arrendador queda principalmente obligado a:
1-
Entregar al arrendador la cosa arrendada.
2-
A conservarla en estado de servir, al fin para
que se la ha arrendado.
3-
A mantener al arrendador en el goce pacífico de
la cosa arrendada, durante el tiempo que dure el contrato
Todo esto según el artículo 1.585 de nuestro Código Civil
venezolano.
Ahora bien, cabe mencionar que el artículo 1.586 del ya
antes mencionado código, obliga al arrendador a entregar la cosa en un buen
estado con las reparaciones necesarias hechas.
Durante el tiempo del contrato el arrendador debe realizar
todas las reparaciones necesarias que la cosa necesite; excepto aquellas pequeñas
que por su uso corren por cuenta del arrendatario.
Por otra parte, tenemos el artículo 1.587 el cual establece
que el arrendador está obligado para con el arrendatario al saneamiento de
todos los vicios y defectos que posea la cosa arrendada que impidan su uso aun
cuando se desconociera de su existencia al momento del contrato.
PROHIBICIONES DEL ARRENDADOR
Como regla principal, el Código Civil en su artículo 1.589
le prohíbe expresamente al arrendador variar la forma de la cosa arrendada
durante el tiempo que dure el arrendamiento.
Ahora bien, la excepción a esta regla se encuentra contenida
en el artículo 1.590 del ya referido código el cual faculta al arrendador a
realizar reparaciones en la cosa arrendada siempre que estas sean urgentes, y
no puedan ser postergadas hasta el momento que culmine el contrato de
arrendamiento, a su vez obliga al arrendatario a soportar la obra, aun cuando
esta sea muy molesta e imposibilite el uso de una parte de la cosa.
DERECHOS DEL ARRENDADOR
El arrendador posee diversos derechos en cuanto al contrato
de arrendamiento, pero los derechos principales son básicamente dos:
1-
Recibir el canon de arrendamiento, en el tiempo
pautado en el contrato
2-
Recibir la cosa arrendada al momento de
finalizar el contrato de arrendamiento en el mismo estado en que la entrego al
arrendatario.
ARRENDATARIO
El arrendatario es aquella persona que adquiere el uso, goce
y disfrute de una cosa por un tiempo determinado, a cambio de la cancelación
periódica de un canon de arrendamiento, establecido con posterioridad en el
contrato.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ARRENDATARIO
A partir de estos artículos (1580 al 1628) aparece la
legislación comprendida para regular los contratos de arrendamiento en cosas,
casas y predios rústicos. En esas disposiciones aparecen mezclados dentro de
cada artículo derechos y obligaciones que tiene el arrendador y el
arrendatario, ahora se va explicar los que aparece en estos artículos sobre
derechos y obligaciones para el arrendatario.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
1-
Tenemos como obligaciones fundamentales las de
servirse de la cosa como buen padre de familia o sea usarla de la forma
determinada y la de pagar correspondientemente su canon o pensión. Estas 2
aparecen en el siguiente:
Artículo 1.592°
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de
familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención,
para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos
convenidos.
2-
Las otras disposiciones también establecen
deberes que cumplir, como por ejemplo la de tolerar una obra que se le tenga
que hacer a la cosa de forma urgente durante el contrato, así sea muy molesta
debe entender que esa cosa no es suya y tiene que soportar eso.
Artículo 1.590°
Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada
alguna reparación urgente que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento,
tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y
aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa.
3-
Debe usar la cosa para lo que fue destinada así
como se mencionó en aquel artículo anterior, porque si no el arrendador tendrá
el derecho de accionar en su contra para resolver el contrato. Por lo tanto si
se trata de una oficina entonces así será como se tiene que usar y jamás podrá
cambiársele la utilidad.
Artículo 1.593°
Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de
aquél a que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al
arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato.
4-
El arrendatario tiene la obligación de devolver
la cosa tal como se la entregaron es decir en buenas condiciones, ya que así
fue como se presumió que la recibió al igual que todos los arrendatarios se les
presume eso. Por tanto, si le ha causado un daño a la cosa deberá repararlo
inmediatamente porque si no conlleva su consecuencia. No se puede disfrutar de
una cosa así tan fácil como dañarla y no responder por ello. Esto se ve en los
siguientes:
Artículo 1.594°
El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de
conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que
haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.
Artículo 1.595°
Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario
ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe
devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario.
5-
Deberá informarle en lo más pronto al dueño de
la cosa y al arrendador con la misma urgencia acerca de danos o emergencias que
necesite la cosa, debe avisarles cuando sea algo novedoso. Claramente está
aquí:
Artículo 1.596°
El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del
propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa
que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa
arrendada. También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la
misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el
arrendador.
6-
Está obligado a retirarse del lugar si así
estaba estipulado en el contrato, porque existen contratos que duran toda la
vida si se quiere y otros que estipulan que al llegar un nuevo adquirente, el
arrendatario debe retirarse sin reclamar indemnización ni nada. Eso es
totalmente legal. Podemos observar cómo es eso en el:
Artículo 1.606°
Si en el contrato se hubiese estipulado que en el caso de
enajenación pueda el nuevo adquirente despedir al arrendatario antes de
cumplirse el término del arrendamiento, no se deberá ninguna indemnización, a
no ser que se hubiese pactado lo contrario.
7-
La siguiente obligación a desarrollar implica
una multa o consecuencia por haber faltado en el ejercicio de sus deberes y el
sujeto que acciona en este caso será el arrendador; si se resuelve un contrato
y es a causa de que el arrendatario no cumplió en sus deberes, este tendrá que
pagar por todos los meses que hicieran falta hasta que llega el nuevo
adquirente. Podrán pasar todos los que sean y el arrendatario seguirá debiendo
el canon como si lo estuviera usando el:
Artículo 1.616°
Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo
determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el
precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda
celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si
este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan
irrogado al propietario.
8-
Como ultima obligación relevante conseguida en
estas disposiciones encontramos la que regula los predios rústicos, donde se ve
que el arrendatario tiene que conservar las cosas naturales que allí se
encuentren así como árboles, bosques, las cosechas de los mismos, etc. Al mismo
tiempo establece que se tiene que limitar al uso de ellos únicamente para el
cultivo, no puede cortar nada ni vender nada, sino únicamente lo que haya
podido recoger como frutos…
Artículo 1.620°
El arrendatario está particularmente obligado a la
conservación de los árboles y bosques si no se hubiere estipulado otra cosa. No
habiendo estipulación, debe limitarse el arrendatario a usar del bosque para
los fines que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no puede
cortarlo para la venta de madera, leña o carbón.
DERECHOS DEL ARRENDATARIO
1-
Comenzando por los derechos del arrendatario
tenemos como principales los de durar en el arrendamiento hasta toda la vida si
se tratase de una casa con el objeto de ser habitada, allí no hay límite para
la terminación del contrato. Como lo establece el mismo artículo:
Artículo 1.580°
Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años.
Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince
años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. Si se trata del
arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por
toda la vida del arrendatario.
2-
El arrendatario tendrá derecho de subarrendar y
ceder dentro de su fundo si acaso no hubiera convenio en contrario, esto es
excelente porque algunas veces hay personas que no utilizan ciertos espacios de
un lugar y con este derecho se puede aprovechar para meter dentro de ese
espacio a otras personas, tomando esa conducta de arrendador para con los
subarrendatarios, ya que allí la obligación pasa a ser doble es decir habrá 2
distintas dentro de un solo fundo. Establecido en:
Artículo 1.583°
El arrendatario tiene derecho de subarrendar y ceder, si no
hay convenio expreso en contrario.
Artículo 1.584°
El subarrendatario no queda obligado para con el arrendador,
sino hasta el monto del precio convenido en el subarrendamiento de que sea
deudor al tiempo de la introducción de la demanda, y no puede oponer pagos
hechos con anticipación.
3-
Tiene derecho a que se le entregue la cosa en
buenas condiciones, o sea que la cosa será reparada tanto sea necesario por el
arrendador a efectos de otorgarle un goce pleno mientras este en uso de la
cosa. Esto es presentado por:
Artículo 1.586°
El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen
estado y hechas las reparaciones necesarias. Durante el tiempo del contrato
debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas
reparaciones que, según el uso, son de cargo delos arrendatarios.
4-
Y por supuesto eso se hace antes de comenzar el
contrato, porque si esta durante el mismo y se presenta una urgencia, se deberá
reparar también obviamente, y si se dura en ello más de 20 días, el
arrendatario puede accionar, puede pedir la disminución del precio al arrendamiento
o en tal caso pedir la resolución. Se encuentra en el artículo siguiente:
Artículo 1.590°
Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada
alguna reparación urgente que no pueda diferirse hasta la conclusión del
arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque
sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa.
Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio de
arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el
arrendatario se ve privado. Si la obra es de tal naturaleza que impida el uso
que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél, según las circunstancias,
hacer resolver el contrato.
5-
Y si la cosa se destruye en parte, y el arrendatario
no tuviese culpa de eso va tener oportunidad de pedir la resolución del
contrato o la disminución del precio. Como se ve en esta disposición:
Artículo 1.588°
Si durante el arrendamiento perece totalmente la cosa
arrendada, queda resuelto el contrato. Si se destruye sólo en parte, el
arrendatario puede, según las circunstancias, pedir la resolución del contrato
o disminución del precio.
6-
Al arrendatario se le dejara la forma de la cosa
con la cual comenzó el contrato, no será modificada si este no lo desea porque
estará en su poder de no permitirlo, como lo vemos ilustrado:
Artículo 1.589°
El arrendador no puede, durante el arrendamiento, variar la
forma de la cosa arrendada.
7-
Y si
fuere perturbado en su goce a consecuencia de la propiedad, recibirá una
indemnización en el precio, ya que no proviene de terceros ni de su alquiler,
sino de la misma cosa por lo tanto merece ser indemnizado en el canon:
Artículo 1.591°
El arrendador no responde de la perturbación que un tercero
causare de mero hecho en el uso de la cosa arrendada sin pretender derecho en
ella; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador. Si, por
el contrario, el arrendatario fuere perturbado en su goce a consecuencia de una
acción relativa a la propiedad de la cosa, tendrá derecho a una indemnización
proporcional en el precio del arrendamiento, siempre que la molestia y el
impedimento se hayan denunciado al arrendador.
8-
Y va ser preferido para seguir renovando el
contrato, por encima de otros que deseen arrendar el lugar o finca, siempre y
cuando haya cumplido con sus pagos y se haya portado bien y si duro más de 5 años
en lealtad con el sujeto. Establecido por:
Artículo 1.618°
Si el contrato de arrendamiento hubiere durado por más de
cinco años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que
pretendan arrendar la finca. En este caso, puede continuar el arrendamiento en
las mismas condiciones que el tercero hubiere estipulado. No gozan de este
derecho sino los arrendatarios que no estuvieren incurso en incumplimiento de
sus obligaciones contractuales, y deberán hacer uso de él dentro de los ocho
días inmediatos a la notificación que se les haga.
9-
Como último derecho que hemos estipulado en el
código civil para el arrendatario fue aquel donde podrá quedarse con las
utilidades del ganado y animales que no pertenezcan a nadie, ellos se los
pueden quedar como propiedad siempre que esté dentro de su fundo y no sea de
nadie, y asi sus beneficios que podría producir:
Artículo 1.622°
Cuando se arrienda un predio con ganados y bestias y no hay
acerca de ellos estipulación contraria, pertenecen al arrendatario todas las
utilidades de dichos ganados o bestias y los animales mismos con la obligación
de dejar en el predio, al fin del arrendamiento igual número de cabezas de las
mismas edades y calidades.
Ya hemos visualizado los derechos. A continuación se
desglosan los deberes o mejor dicho, obligaciones que tiene el arrendatario
dentro de su contrato. Podemos encontarlas dentro de los mismos artículos ya
mencionados al principio porque están todos mezclados.
DECRETO LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS
EXCLUSIÓN DE LA LEY A LOS FINES DE LA TERMINACIÓN
ARRENDATICIA
Prescribe el artículo 5 del Decreto Ley su exclusión sólo a
los efectos de la terminación de la relación arrendaticia, el arrendamiento o
subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de una
relación laboral (bastaba con esta expresión) o de una relación de
subordinación existente; no así a los efectos de la fijación de la renta máxima
mensual de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor de la renta
forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley
Orgánica del Trabajo. En las relaciones laborales el uso del inmueble dado por
el patrono al trabajador puede formar parte del salario. En ese supuesto, la
relación jurídica surgida por el uso del inmueble no se regirá por este Decreto
Ley, sino por la legislación del trabajo a los efectos de la entrega del
inmueble. Sin embargo, a veces puede haber entre el patrono y el trabajador un
contrato de arrendamiento independiente de la relación laboral y en este
supuesto si se aplicaría el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en
cuanto a la terminación de la relación arrendaticia.
PROHIBICIÓN DE ALQUILER DE VIVIENDAS
Como en la ley anterior, se declara ilícito el arrendamiento
o subarrendamiento de viviendas urbanas o suburbanas que no posean las
condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad. Señala el
Decreto-Ley que están comprendidas especialmente las viviendas comúnmente
llamadas ranchos que son aquellas construidas con materiales inadecuados o
perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de
infraestructura primaria. Por eso nadie estará obligado a pagar arrendamiento
por esas viviendas. Esa disposición ha sido letra muerta, porque se mantiene el
comercio ilícito de alquiler de esas viviendas. Es una realidad social más que
jurídica.
CONDICIONES Y GARANTÍAS
1-
Se incorpora una disposición expresa que obliga
a los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento
de mantenerlo y conservarlo en buen estado. Para ello deberán contratar con
personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores,
montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos
hidroneumáticos y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes
en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmueble.
2-
Como en la legislación anterior, el arrendatario
o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los
legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de
punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento la
compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se
pretende arrendar.
3-
Se establece una cláusula nueva referida a que
en los contratos a tiempo determinado que versen sobre inmuebles exentos de
regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la
actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará
cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de
acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco
Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período, si las partes no
hubieren llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo (art. 14).
4-
Se mantiene la sanción de declarar nulo el
subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del
arrendador, y de considerar los ofrecimientos de inmuebles de arrendamiento
como ofertas públicas.
5-
Como antes, quedan prohibidos los avisos o
anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad de exigir al
arrendatario no tener niños, la de ser extranjero o discriminación relativa a
raza, sexo, credo o condición social. Sin embargo, en la publicidad relativa a
urbanizaciones o edificios diseñados para el descanso de personas de avanzada
edad podrá, ahora, señalarse esa circunstancia.
6-
En el arrendamiento de casas de vecindad o de
habitaciones en casas particulares no se podrá exigir más de un 25% del
alquiler máximo fijado en cada caso, por concepto de pagos de limpieza del
inmueble, aseo domiciliario, agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier
otro servicio similar. Asimismo, en las edificaciones sujetas a regulación que
constan en unidades independientes, no sometidas al régimen de propiedad
horizontal, se limita el pago de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y
cualquier otro servicio similar, a un máximo de un 25% del monto del canon de
arrendamiento.
7-
Se mantiene la disposición que obliga al nuevo
propietario a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados
con el propietario anterior.
8-
Como en la legislación derogada, no se podrá
exigir al mismo tiempo al arrendatario garantías reales y personales. Se
aumentó el depósito a un máximo de cuatro (4) meses de alquiler, más los
intereses que se generen conforme al artículo 23 del Decreto-Ley, debiéndose
colocar el dinero en un banco. Si no lo hace deberá el arrendador pagar
intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales
entes financieros durante la relación arrendaticia. El depósito y los intereses
deberá devolverlo al arrendatario ( si está solvente con todas las
obligaciones) dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la
terminación de la relación arrendaticia, entendiendo nosotros que deberá ser
una vez entregado el inmueble. La ley limita los intereses de mora por el
atraso en el pago de los cánones de arrendamiento a un máximo de la tasa pasiva
promedio de las seis (6) principales entidades financieras conforme a la
información que suministre el Banco Central de Venezuela.
9-
En cuanto a las cláusulas penales que el
Decreto-Ley define (art. 8, literal c ) como la sanción prevista por las partes
en virtud del incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas del contrato,
consideramos que sólo se permite en el caso del artículo 28 que dispone lo
siguiente:
Las partes podrán establecer cláusulas penales por el
incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la
entrega del inmueble al vencimiento del plazo.
A pesar del término cláusula penal es una indemnización de
carácter civil que debe tomar en cuenta el carácter de orden público de las
disposiciones de este Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las
prohibiciones y sanciones de las normas consagradas en la Constitución de la
República Bolivariana de Venezuela y en la Ley de Protección al Consumidor y al
Usuario, sobre la Usura. Cualquier exceso, el juez podrá reducir el monto en
una cláusula por la demora en la entrega del inmueble al vencimiento del plazo
y que por razones de justicia no deberá exceder al equivalente del canon de
arrendamiento fijado oficialmente y en los casos de inmuebles no sometidos a
regulación, tampoco deberá exceder del equivalente al canon de arrendamiento
convenido por las partes.
REGULACIÓN DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO
La fijación de cánones de arrendamiento en Venezuela se hizo
en un Decreto (9 de septiembre de 1939) sobre regulación de los precios de
artículos de primera necesidad. La Ley de Regulación de Alquileres del 1º de
agosto de 1960 amplió el objetivo y contenido de la Ley de Inquilinato de 1955,
pero se le dio un nombre inapropiado, pues esa ley no solamente reguló los
cánones de arrendamiento, sino que incorporó al texto una serie de
disposiciones dispersas que regían las relaciones arrendaticias. La ley de 1960
estableció que estaban exentos de regulación los cánones de arrendamiento
correspondientes a los inmuebles pertenecientes a la Nación, los Estados, las
Municipalidades o los Institutos Oficiales que determinara expresamente el
Ejecutivo (art. 2) y las viviendas unifamiliares cuyo valor, determinado por
los organismos reguladores, no excedieran de doscientos veinticinco mil
bolívares (Bs. 225.000.00). La regulación la hacía la Dirección de Inquilinato
del Ministerio de Fomento para los inmuebles situados en el Distrito Federal y
el Distrito Sucre del Estado Miranda, o en aquellos lugares donde así lo dispusiera
el Ejecutivo Nacional, y en las demás ciudades y poblaciones continuarían
conociendo los Concejos Municipales.
Con el nuevo Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la
única materia de arrendamiento que se tramita en vía administrativa es la fijación
de los cánones de arrendamientos.
El artículo 29 expresa lo siguiente:
La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles
sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada
en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del
inmueble, representado en Unidades Tributarias. a) Con un valor hasta de 4.200
Unidades Tributarias 6% anual. b) Con un valor entre 4.201 y 8.400 Unidades
Tributarias 7% anual. c) Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias
8% anual. d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual.
Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los
porcentajes de rentabilidad, establecidos en este artículo, cuando así lo
determinen razones de interés público o social.
Con relación a la ley derogada variaron los porcentajes y en
el presente el valor del inmueble se determina por Unidades Tributarias. Antes
la revisión de los cánones de arrendamiento se hacía cada tres (3) años, hoy se
puede solicitar cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de efectuada
y notificada la regulación.
Se mantiene también como causal para solicitar nueva
regulación el cambio total o parcialmente, del uso o destino para el cual fue
arrendado el inmueble; pero se incorpora un nuevo supuesto: cuando el
propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo de dos
(2) años, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del
inmueble.
Ahora, el valor máximo de los muebles y otros accesorios que
se encuentren junto con la vivienda no podrá exceder para el alquiler del dos
por ciento mensual (2%), calculados sobre el valor por unidad de los mismos
(antes 1%) y en ningún caso podrá exceder del treinta por ciento (30%) del
monto del canon fijado al inmueble (antes 15%) por los arrendamientos de esos
muebles (art. 31).
TERMINACIÓN DE LA RELACIÓN ARRENDATARIA
Los contratos de arrendamientos son por tiempo determinado o
indeterminado, y pueden hacerse por escrito o en forma verbal. Por la redacción
del artículo 34 del Decreto-Ley da la impresión de que los contratos por tiempo
determinado no se pueden celebrar verbalmente. Darle esa interpretación no es
correcto, ya que un contrato por tiempo determinado se puede efectuar
verbalmente; es cuestión de pruebas. En los contratos por tiempo determinado,
en la misma convención las partes fijan el tiempo de duración de los mismos, lo
que no se hace en los contratos por tiempo indeterminado.
Una de las grandes diferencias procesales con el Decreto
Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, la encontramos en que ahora el
desalojo de inmuebles arrendados en forma verbal o por escrito a tiempo
indeterminado no se ejerce administrativamente, sino en vía judicial en
procedimiento breve, independientemente de su cuantía (art. 33).
CAUSAS DEL DESALOJO DEL INMUEBLE
Como dijimos, la acción se intenta en el tribunal civil
competente, independientemente de su cuantía en procedimiento breve. Aumentan
las causales para demandar el desalojo en los contratos de arrendamientos
verbales o por escrito a tiempo indeterminado. El actor tendrá la carga de la
prueba de los hechos alegados como causal para solicitar la desocupación del
inmueble. Establece el artículo 34 las siguientes causales de desocupación:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de
arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el
inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado
(padre, hijo, hermano, abuelo, nieto) o el hijo adoptivo (nuevo). Cuando el
arrendador no es el propietario no procede esta causal.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o
reparaciones que ameriten la desocupación.
d) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos
deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por
las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el
hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el
inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo
y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble
deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado
reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o
incumplimiento del Reglamento Interno. En el régimen de propiedad horizontal,
el respectivo documento de condominio y su reglamento se consideran Reglamento
Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de
arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el
consentimiento previo y por escrito del arrendador.
h) El Parágrafo Segundo del artículo 34 señala: Queda a
salvo el ejercicio de las acciones que correspondan por otras causales
distintas a las previstas en ese artículo; significando esto que las partes
contratantes pueden prever otras causales distintas, pero consideramos que no
pueden ser contrarias al orden público o signifiquen una renuncia de los
derechos del arrendatario. Recordemos que el artículo 7 del Decreto-Ley
consagra que: Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para
beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda
acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo
de estos derechos.
CONTRATOS POR TIEMPO DETERMINADO
Las partes son libres para convenir en estos contratos las
causales de terminación de los mismos, salvo los señalados anteriormente sobre
el orden público. Su terminación se da normalmente llegado el día del
vencimiento del plazo estipulado. Por la legislación derogada, el arrendatario
con treinta días de anticipación si estaba solvente con sus obligaciones, podía
solicitar por vía administrativa el derecho de preferencia para mantenerse como
arrendatario. Este procedimiento administrativo duraba años en la práctica,
hizo que gran cantidad de propietarios prefirieran mantener sus inmuebles
desocupados.
El nuevo Decreto-Ley contempla la figura denominada prórroga
legal (art. 38 al 41). Se concede en beneficio exclusivo del arrendatario. Se
tomó en cuenta una realidad social: el inquilino generalmente no le es fácil
conseguir otra vivienda o local para mudarse en un tiempo perentorio. Nos
parece de equidad esa prórroga, pues busca un equilibrio entre los derechos del
arrendador y del arrendatario; pero se exige que al vencimiento del término
contractual el arrendatario esté solvente con sus obligaciones contractuales o
legales. Textualmente el artículo 40 dice así:
Si al vencimiento del término contractual el arrendatario
estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o
legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
El incumplimiento no está referido simplemente a la
morosidad en el pago de los cánones de arrendamiento; puede ser con otras
obligaciones. Sin embargo, en definitiva el incumplimiento tendrá que
calificarlo el tribunal competente que conozca del caso y no en forma
unilateral el arrendador. Cuando estuviere en curso la prórroga legal no se
admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento
del término, a menos que sean interpuestas por el incumplimiento de
obligaciones legales y contractuales.
DERECHO DE PREFERENCIA
Como en la legislación derogada, se mantiene el derecho de
preferencia del arrendatario sólo para la compra del inmueble. El Decreto- Ley
define la preferencia ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario para
que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier
tercero, el inmueble que ocupa en esa condición, siempre y cuando tenga más dos
(2) años de inquilino, se encuentre solvente en el pago de los cánones de
arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. El arrendador o la
persona autorizada por instrumento auténtico debe notificar al arrendatario
mediante documento auténtico, (juez o notario) su manifestación de querer
vender, indicándose el precio, condiciones y modalidades de la negociación. El
arrendatario deberá notificar al propietario, o a la persona autorizada según
el caso, en forma indubitable (no dice que sea por escrito o documento
auténtico), su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor en el término
de quince (15) días calendario (continuos) a contar de la fecha del
ofrecimiento. Transcurrido ese término sin que el arrendatario hubiere aceptado
el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble
a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento en venta
(art. 44).
Se establece que si dentro de los ciento ochenta (180) días
calendario después del ofrecimiento de la venta, sin que se hubiere efectuado
la misma a terceros quedará sin efecto esa oferta, debiendo en consecuencia,
hacerse una nueva para cualquiera otra negociación que el arrendador
pretendiera celebrar.
El derecho de preferencia también existía en el Decreto
Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas (art. 6) si el arrendatario tenía más
de dos (2) años ocupando el inmueble o si el arrendatario había realizado
mejoras que excedieran del cinco por ciento (5%) de su valor, aunque no tuviera
ese tiempo.
