TEMA IV LA ENFITEUSIS

LA ENFITEUSIS

La enfiteusis es considerada un derecho real que permite la cesión temporal del dominio útil de un inmueble, a cambio del pago anual de una tasa fijada (canon) y, también el de un laudemio por cada enajenación de dicho dominio. Es posible en algunas legislaciones que esta cesión pueda tener carácter perpetuo.

Es un régimen compartido de tenencia de tierra que tiene como consecuencia la disociación del dominio entre el dominio directo, correspondiente al propietario, y el útil, que es el de la persona que usa y aprovecha el bien.

El enfiteuta no se hace titular del bien, pero puede enajenar su derecho, cederlo, transmitirlo a sus herederos y gravarlo.

CARACTERÍSTICAS:

1-      No concede al enfiteuta la propiedad del fundo.

2-      Es a perpetuidad.

3-      Se contrae la obligación de cultivar el fundo.

4-      Es transmisible a los herederos.

Consensual: El contrato queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes.

Productor de obligaciones: Concede a las partes el derecho a exigir el cumplimiento de las recíprocas obligaciones que surgen como consecuencia de la perfección del contrato.

Oneroso: Existe un intercambio patrimonial entre las partes como consecuencia de la naturaleza de la enfiteusis que se va a constituir.

Bilateral y recíproco: Para este contrato, se requerirá la voluntad de dos partes (bilateral), y se les atribuirán sendas obligaciones (reciprocidad).

Conmutativo: La obligación de constituir la enfiteusis supone que existe equivalencia en la obligación, derivada de la propia equivalencia de obligaciones del derecho real de enfiteusis.

OBLIGACIONES

Ambas partes quedan obligadas a inscribir el derecho real de enfiteusis en el registro de la propiedad, es decir, surge una obligación de constituir un derecho, reclamable por ambas partes ante la autoridad judicial, que en caso de incumpliento podrá sustituir la voluntad de la parte que, tras haber establecido el contrato de enfiteusis, se niegue a inscribir la enfiteusis en el registro.

Además, la obligación no se limita a inscribir el derecho de enfiteusis, sino que abarca también las condiciones acordadas. El derecho de enfiteusis debe de constituirse sobre un bien concreto, y a cambio del canon estipulado en el contrato.

DIFERENCIAS CON EL USUFRUCTO

La enfiteusis puede confundirse con el usufructo, y para evitar esto, es necesario tener claras las diferencias entre estos tipos de derechos reales:

b) Por la duración: el usufructo por ser de carácter personal termina con la muerte del usufructuario (o vencimiento del plazo estipulado), mientras que la enfiteusis es transmisible a los herederos y puede durar 100 años como mínimo.

b) Con base a la naturaleza del usufructo (personalísimo) el mismo no puede ser transmitido, pero la enfiteusis sí.

c) Por el contenido mismo del derecho: el usufructuario no puede cambiar el destino del bien, y el enfiteuta si puede hacerlo.

(Artículos: 1565, 1572 y 530, 1881.3 C.C)

LA ENFITEUSIS

Definición legal. (Art. 1.565 CC): …"Es un contrato por el cual se concede sobre un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo y de pagar un canon o pensión anual expresado en dinero o especies". De lo señalado hay que tener presente que cuando se habla de "fundo", no solo se refiere al fundo rural, sino que a cualquier bien inmueble. Cuando se habla de canon o pensión anual, debería decirse periódica, es decir se establece por anualidades y se puede pagar periódicamente. En cuanto a la duración de la enfiteusis esta se supone perpetua a menos que conste habérsele querido dar una duración temporal (art. 1.566 CC)

SUJETOS.

1. Sujeto concedente: sujeto que da el fundo en enfiteusis, tiene el derecho real, propietario de la cosa. El derecho real del concedente es el que da la base para que le sea pagado el canon y le sea reconocido su derecho.

2. Sujeto enfiteuta: es quien tiene el derecho o dominio sobre el inmueble, la posibilidad de disponer del bien en todo su sentido.

CARACTERES ESENCIALES:

El carácter esencial de este contrato es la concesión del derecho de propiedad a cambio de un canon en dinero o en especie y la obligación de mejorar el fundo.

REGLAMENTACIÓN LEGAL:

Se regla por las convenciones entre las partes, siempre y cuando no sean contrarias a los artículos 1.573, 1.574 y 1.575 del Código Civil (art. 1.567 CC, encab.). A falta de convenios entre las partes la enfiteusis se regirá por los artículos 1.568 al 1.578 del Código Civil (art. 1.567 in fine).

CONSTITUCIÓN.

1. Por contrato.

2. Por testamento

3. Prescripción (arts. 1.952 y 1.953 del CC)

El contrato debe ser registrado en virtud de tratarse de un bien inmueble. (Art. 1.920 CC).

CAUSAS DE EXTINCIÓN.

1. Por vencimiento del término por el cual se ha constituido. Si no se le ha querido dar término la enfiteusis se supone perpetua (art.1.566 CC). La misma no se renueva por tacita reconversión, ya que esta institución no es aplicable a la enfiteusis.

2. Por redención, que consiste en un acto de voluntad del enfiteuta de liberarse del gravamen mediante la entrega al concedente del inmueble sobre el cual pesa la enfiteusis (art. 1.578 in fine).

3. Por resolución del contrato de enfiteusis, y es admitida en caso de incumplimiento de las obligaciones asumidas por el enfiteuta (art. 1.167 del CC).

4. Por expropiación forzosa por causa de utilidad pública.

5. Por confusión (consolidación), que es la reunión en la misma persona de las cualidades de concedente y enfiteuta.

6. Por perecimiento del fundo (art. 1.571 CC).

7. Por prescripción extintiva.

DERECHOS Y OBLIGACIONES.

DEL ENFITEUTA

DERECHOS

Se hace propietario de todos los productos del fundo y sus accesorios, y tendrá los mismos derechos que tendría el propietario con respecto al hallazgo de tesoros y minas descubiertas (art 1.572 CC)

El enfiteuta tiene pleno poder de disposición del inmueble y sus accesorios, esto le permite enajenar, gravar, donar, permutar el inmueble, e igualmente cambiar el destino del mismo siempre y cuando no lo desmejore ni disminuya su valor; estas facultades no están sometidas al consentimiento del propietario; limitación: le está prohibido la subenfiteusis (art. 1.573 CC).

La ley le otorga el derecho de rescate al enfiteuta porque suele confundirse el rescate con la reivindicación y de allí viene la confusión. El mismo se le concede porque es el quien tiene la propiedad del dominio útil y su derecho se materializa en el pago del canon que debe hacer el enfiteuta constituye una carga para el fundo y así el enfiteuta rescata el fundo de esa carga (art. 1.575 CC)

Derecho de indemnización en caso de entrega del fundo (art. 1.577 CC)

Hipotecar su derecho de enfiteusis (art 1.881, Ord. 3 CC)

Disfrutar de la accesión conforme a los artículos 552 y 554 del código Civil.

OBLIGACIONES

Mejorar el inmueble y pagar el canon o pensión (art.1.565 y 1.569 CC). De no hacerlo daría lugar a una responsabilidad por daños y perjuicios

Pagar impuestos territoriales y cualquier otra carga que grave el inmueble (art. 1.568 CC).

Reconocer el derecho de propiedad del concedente cada diecinueve años. Cargar con los gastos ocasionados en virtud del reconocimiento del derecho de propiedad (art. 1.574 CC)

Devolver en fundo al concedente en caso que la enfiteusis se haya constituido por tiempo determinado.

DEL CONCEDENTE

DERECHOS

Durante la enfiteusis sus derechos se reducen a la nuda propiedad y al derecho de un canon o pensión.

A que se le reconozca la propiedad por parte del concedente cada diecinueve años

Derecho a la entrega del bien inmueble

Pedir la entrega del fundo enfitéutico en los casos señalados por la ley.

OBLIGACIONES

Hacer tradición de la cosa.

Respetar el derecho del enfiteuta.