TEMA VI EL ARRENDAMIENTO

ARRENDAMIENTO

En el Código Civil Venezolano, en su Artículo 1579, se define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y  la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. Otro tipo de precio puede consistir en la mitad de los bienes o beneficio, según el tipo de contrato en que consista.

NATURALEZA JURÍDICA DEL ARRENDAMIENTO

Confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene la cosa con ánimo de señor y dueño, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso).

CARACTERES

1-      Es Bilateral.

2-      Es Oneroso.

3-      Es Consensual.

4-      Origina obligaciones principales.

5-      Es de tracto sucesivo.

6-      Es Obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real.

CLASES DE ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres especies:

1-      Arrendamiento de cosas: éste crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar la merced convenida.

2-      Arrendamiento de servicios: en éste el arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario está obligado a retribuir los servicios.Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminación de contrato o por la muerte.

3-      Locación de obras: en éste contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa.

EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Son causas de extinción del arrendamiento:

1-      El mutuo disenso.

2-      La expiración del término fijado.

3-      La voluntad unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado.

4-      La pérdida o destrucción de la cosa.

5-      La resolución por incumplimiento.

6-      La enajenación de la cosa arrendada.

Expresamente dispone la ley que el arrendamiento no cesa por muerte del arrendador o del arrendatario; lo que es una simple regla supletoria destinada a impedir que se alegue la cesación del contrato por muerte de una de las partes en casos en que pudiera pretenderse que existe algún elemento "intuitus personae" en el contrato.

Precisamente por ser una norma supletoria no se aplica cuando las partes han dispuesto lo contrario. Así, por ejemplo, si se arrienda una vivienda por la duración de la vida del arrendatario, la muerte de éste pone fin al arrendamiento.

ARRENDADOR

El arrendador es aquella persona que posee la propiedad de un bien, independientemente de que este sea mueble o inmueble, el cual lo da en arrendamiento a otra persona denominada arrendatario para que este goce del mismo de manera pacífica por un tiempo determinado, todo con la finalidad de percibir una remuneración económica de forma periódica, según lo que se haya establecido en el contrato. A esta remuneración económica se le denomina Canon de Arrendamiento.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Según la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, el arrendador queda principalmente obligado a:

1-      Entregar al arrendador la cosa arrendada.

2-      A conservarla en estado de servir, al fin para que se la ha arrendado.

3-      A mantener al arrendador en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo que dure el contrato

Todo esto según el artículo 1.585 de nuestro Código Civil venezolano.

Ahora bien, cabe mencionar que el artículo 1.586 del ya antes mencionado código, obliga al arrendador a entregar la cosa en un buen estado con las reparaciones necesarias hechas.

Durante el tiempo del contrato el arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias que la cosa necesite; excepto aquellas pequeñas que por su uso corren por cuenta del arrendatario.

Por otra parte, tenemos el artículo 1.587 el cual establece que el arrendador está obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos que posea la cosa arrendada que impidan su uso aun cuando se desconociera de su existencia al momento del contrato.

PROHIBICIONES DEL ARRENDADOR

Como regla principal, el Código Civil en su artículo 1.589 le prohíbe expresamente al arrendador variar la forma de la cosa arrendada durante el tiempo que dure el arrendamiento.

Ahora bien, la excepción a esta regla se encuentra contenida en el artículo 1.590 del ya referido código el cual faculta al arrendador a realizar reparaciones en la cosa arrendada siempre que estas sean urgentes, y no puedan ser postergadas hasta el momento que culmine el contrato de arrendamiento, a su vez obliga al arrendatario a soportar la obra, aun cuando esta sea muy molesta e imposibilite el uso de una parte de la cosa.

DERECHOS DEL ARRENDADOR

El arrendador posee diversos derechos en cuanto al contrato de arrendamiento, pero los derechos principales son básicamente dos:

1-      Recibir el canon de arrendamiento, en el tiempo pautado en el contrato

2-      Recibir la cosa arrendada al momento de finalizar el contrato de arrendamiento en el mismo estado en que la entrego al arrendatario.

ARRENDATARIO

El arrendatario es aquella persona que adquiere el uso, goce y disfrute de una cosa por un tiempo determinado, a cambio de la cancelación periódica de un canon de arrendamiento, establecido con posterioridad en el contrato.

OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ARRENDATARIO

A partir de estos artículos (1580 al 1628) aparece la legislación comprendida para regular los contratos de arrendamiento en cosas, casas y predios rústicos. En esas disposiciones aparecen mezclados dentro de cada artículo derechos y obligaciones que tiene el arrendador y el arrendatario, ahora se va explicar los que aparece en estos artículos sobre derechos y obligaciones para el arrendatario.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1-      Tenemos como obligaciones fundamentales las de servirse de la cosa como buen padre de familia o sea usarla de la forma determinada y la de pagar correspondientemente su canon o pensión. Estas 2 aparecen en el siguiente:

Artículo 1.592°

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

2-      Las otras disposiciones también establecen deberes que cumplir, como por ejemplo la de tolerar una obra que se le tenga que hacer a la cosa de forma urgente durante el contrato, así sea muy molesta debe entender que esa cosa no es suya y tiene que soportar eso.

Artículo 1.590°

Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa.

3-      Debe usar la cosa para lo que fue destinada así como se mencionó en aquel artículo anterior, porque si no el arrendador tendrá el derecho de accionar en su contra para resolver el contrato. Por lo tanto si se trata de una oficina entonces así será como se tiene que usar y jamás podrá cambiársele la utilidad.

Artículo 1.593°

Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquél a que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato.

4-      El arrendatario tiene la obligación de devolver la cosa tal como se la entregaron es decir en buenas condiciones, ya que así fue como se presumió que la recibió al igual que todos los arrendatarios se les presume eso. Por tanto, si le ha causado un daño a la cosa deberá repararlo inmediatamente porque si no conlleva su consecuencia. No se puede disfrutar de una cosa así tan fácil como dañarla y no responder por ello. Esto se ve en los siguientes:

Artículo 1.594°

El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.

Artículo 1.595°

Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario.

5-      Deberá informarle en lo más pronto al dueño de la cosa y al arrendador con la misma urgencia acerca de danos o emergencias que necesite la cosa, debe avisarles cuando sea algo novedoso. Claramente está aquí:

Artículo 1.596°

El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada. También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador.

6-      Está obligado a retirarse del lugar si así estaba estipulado en el contrato, porque existen contratos que duran toda la vida si se quiere y otros que estipulan que al llegar un nuevo adquirente, el arrendatario debe retirarse sin reclamar indemnización ni nada. Eso es totalmente legal. Podemos observar cómo es eso en el:

Artículo 1.606°

Si en el contrato se hubiese estipulado que en el caso de enajenación pueda el nuevo adquirente despedir al arrendatario antes de cumplirse el término del arrendamiento, no se deberá ninguna indemnización, a no ser que se hubiese pactado lo contrario.

7-      La siguiente obligación a desarrollar implica una multa o consecuencia por haber faltado en el ejercicio de sus deberes y el sujeto que acciona en este caso será el arrendador; si se resuelve un contrato y es a causa de que el arrendatario no cumplió en sus deberes, este tendrá que pagar por todos los meses que hicieran falta hasta que llega el nuevo adquirente. Podrán pasar todos los que sean y el arrendatario seguirá debiendo el canon como si lo estuviera usando el:

Artículo 1.616°

Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.

8-      Como ultima obligación relevante conseguida en estas disposiciones encontramos la que regula los predios rústicos, donde se ve que el arrendatario tiene que conservar las cosas naturales que allí se encuentren así como árboles, bosques, las cosechas de los mismos, etc. Al mismo tiempo establece que se tiene que limitar al uso de ellos únicamente para el cultivo, no puede cortar nada ni vender nada, sino únicamente lo que haya podido recoger como frutos…

Artículo 1.620°

El arrendatario está particularmente obligado a la conservación de los árboles y bosques si no se hubiere estipulado otra cosa. No habiendo estipulación, debe limitarse el arrendatario a usar del bosque para los fines que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no puede cortarlo para la venta de madera, leña o carbón.

DERECHOS DEL ARRENDATARIO

1-      Comenzando por los derechos del arrendatario tenemos como principales los de durar en el arrendamiento hasta toda la vida si se tratase de una casa con el objeto de ser habitada, allí no hay límite para la terminación del contrato. Como lo establece el mismo artículo:

Artículo 1.580°

Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.

2-      El arrendatario tendrá derecho de subarrendar y ceder dentro de su fundo si acaso no hubiera convenio en contrario, esto es excelente porque algunas veces hay personas que no utilizan ciertos espacios de un lugar y con este derecho se puede aprovechar para meter dentro de ese espacio a otras personas, tomando esa conducta de arrendador para con los subarrendatarios, ya que allí la obligación pasa a ser doble es decir habrá 2 distintas dentro de un solo fundo. Establecido en:

Artículo 1.583°

El arrendatario tiene derecho de subarrendar y ceder, si no hay convenio expreso en contrario.

Artículo 1.584°

El subarrendatario no queda obligado para con el arrendador, sino hasta el monto del precio convenido en el subarrendamiento de que sea deudor al tiempo de la introducción de la demanda, y no puede oponer pagos hechos con anticipación.

3-      Tiene derecho a que se le entregue la cosa en buenas condiciones, o sea que la cosa será reparada tanto sea necesario por el arrendador a efectos de otorgarle un goce pleno mientras este en uso de la cosa. Esto es presentado por:

Artículo 1.586°

El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias. Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo delos arrendatarios.

4-      Y por supuesto eso se hace antes de comenzar el contrato, porque si esta durante el mismo y se presenta una urgencia, se deberá reparar también obviamente, y si se dura en ello más de 20 días, el arrendatario puede accionar, puede pedir la disminución del precio al arrendamiento o en tal caso pedir la resolución. Se encuentra en el artículo siguiente:

Artículo 1.590°

Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa. Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio de arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se ve privado. Si la obra es de tal naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél, según las circunstancias, hacer resolver el contrato.

5-      Y si la cosa se destruye en parte, y el arrendatario no tuviese culpa de eso va tener oportunidad de pedir la resolución del contrato o la disminución del precio. Como se ve en esta disposición:

Artículo 1.588°

Si durante el arrendamiento perece totalmente la cosa arrendada, queda resuelto el contrato. Si se destruye sólo en parte, el arrendatario puede, según las circunstancias, pedir la resolución del contrato o disminución del precio.

6-      Al arrendatario se le dejara la forma de la cosa con la cual comenzó el contrato, no será modificada si este no lo desea porque estará en su poder de no permitirlo, como lo vemos ilustrado:

Artículo 1.589°

El arrendador no puede, durante el arrendamiento, variar la forma de la cosa arrendada.

7-       Y si fuere perturbado en su goce a consecuencia de la propiedad, recibirá una indemnización en el precio, ya que no proviene de terceros ni de su alquiler, sino de la misma cosa por lo tanto merece ser indemnizado en el canon:

Artículo 1.591°

El arrendador no responde de la perturbación que un tercero causare de mero hecho en el uso de la cosa arrendada sin pretender derecho en ella; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador. Si, por el contrario, el arrendatario fuere perturbado en su goce a consecuencia de una acción relativa a la propiedad de la cosa, tendrá derecho a una indemnización proporcional en el precio del arrendamiento, siempre que la molestia y el impedimento se hayan denunciado al arrendador.

8-      Y va ser preferido para seguir renovando el contrato, por encima de otros que deseen arrendar el lugar o finca, siempre y cuando haya cumplido con sus pagos y se haya portado bien y si duro más de 5 años en lealtad con el sujeto. Establecido por:

Artículo 1.618°

Si el contrato de arrendamiento hubiere durado por más de cinco años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que pretendan arrendar la finca. En este caso, puede continuar el arrendamiento en las mismas condiciones que el tercero hubiere estipulado. No gozan de este derecho sino los arrendatarios que no estuvieren incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y deberán hacer uso de él dentro de los ocho días inmediatos a la notificación que se les haga.

9-      Como último derecho que hemos estipulado en el código civil para el arrendatario fue aquel donde podrá quedarse con las utilidades del ganado y animales que no pertenezcan a nadie, ellos se los pueden quedar como propiedad siempre que esté dentro de su fundo y no sea de nadie, y asi sus beneficios que podría producir:

Artículo 1.622°

Cuando se arrienda un predio con ganados y bestias y no hay acerca de ellos estipulación contraria, pertenecen al arrendatario todas las utilidades de dichos ganados o bestias y los animales mismos con la obligación de dejar en el predio, al fin del arrendamiento igual número de cabezas de las mismas edades y calidades.

Ya hemos visualizado los derechos. A continuación se desglosan los deberes o mejor dicho, obligaciones que tiene el arrendatario dentro de su contrato. Podemos encontarlas dentro de los mismos artículos ya mencionados al principio porque están todos mezclados.

DECRETO LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

EXCLUSIÓN DE LA LEY A LOS FINES DE LA TERMINACIÓN ARRENDATICIA

Prescribe el artículo 5 del Decreto Ley su exclusión sólo a los efectos de la terminación de la relación arrendaticia, el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de una relación laboral (bastaba con esta expresión) o de una relación de subordinación existente; no así a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor de la renta forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo. En las relaciones laborales el uso del inmueble dado por el patrono al trabajador puede formar parte del salario. En ese supuesto, la relación jurídica surgida por el uso del inmueble no se regirá por este Decreto Ley, sino por la legislación del trabajo a los efectos de la entrega del inmueble. Sin embargo, a veces puede haber entre el patrono y el trabajador un contrato de arrendamiento independiente de la relación laboral y en este supuesto si se aplicaría el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a la terminación de la relación arrendaticia.

PROHIBICIÓN DE ALQUILER DE VIVIENDAS

Como en la ley anterior, se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad. Señala el Decreto-Ley que están comprendidas especialmente las viviendas comúnmente llamadas ranchos que son aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. Por eso nadie estará obligado a pagar arrendamiento por esas viviendas. Esa disposición ha sido letra muerta, porque se mantiene el comercio ilícito de alquiler de esas viviendas. Es una realidad social más que jurídica.

CONDICIONES Y GARANTÍAS

1-      Se incorpora una disposición expresa que obliga a los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento de mantenerlo y conservarlo en buen estado. Para ello deberán contratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmueble.

2-      Como en la legislación anterior, el arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar.

3-      Se establece una cláusula nueva referida a que en los contratos a tiempo determinado que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período, si las partes no hubieren llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo (art. 14).

4-      Se mantiene la sanción de declarar nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador, y de considerar los ofrecimientos de inmuebles de arrendamiento como ofertas públicas.

5-      Como antes, quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad de exigir al arrendatario no tener niños, la de ser extranjero o discriminación relativa a raza, sexo, credo o condición social. Sin embargo, en la publicidad relativa a urbanizaciones o edificios diseñados para el descanso de personas de avanzada edad podrá, ahora, señalarse esa circunstancia.

6-      En el arrendamiento de casas de vecindad o de habitaciones en casas particulares no se podrá exigir más de un 25% del alquiler máximo fijado en cada caso, por concepto de pagos de limpieza del inmueble, aseo domiciliario, agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro servicio similar. Asimismo, en las edificaciones sujetas a regulación que constan en unidades independientes, no sometidas al régimen de propiedad horizontal, se limita el pago de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, a un máximo de un 25% del monto del canon de arrendamiento.

7-      Se mantiene la disposición que obliga al nuevo propietario a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados con el propietario anterior.

8-      Como en la legislación derogada, no se podrá exigir al mismo tiempo al arrendatario garantías reales y personales. Se aumentó el depósito a un máximo de cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses que se generen conforme al artículo 23 del Decreto-Ley, debiéndose colocar el dinero en un banco. Si no lo hace deberá el arrendador pagar intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales entes financieros durante la relación arrendaticia. El depósito y los intereses deberá devolverlo al arrendatario ( si está solvente con todas las obligaciones) dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, entendiendo nosotros que deberá ser una vez entregado el inmueble. La ley limita los intereses de mora por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento a un máximo de la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.

9-      En cuanto a las cláusulas penales que el Decreto-Ley define (art. 8, literal c ) como la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas del contrato, consideramos que sólo se permite en el caso del artículo 28 que dispone lo siguiente:

Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.

A pesar del término cláusula penal es una indemnización de carácter civil que debe tomar en cuenta el carácter de orden público de las disposiciones de este Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las prohibiciones y sanciones de las normas consagradas en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, sobre la Usura. Cualquier exceso, el juez podrá reducir el monto en una cláusula por la demora en la entrega del inmueble al vencimiento del plazo y que por razones de justicia no deberá exceder al equivalente del canon de arrendamiento fijado oficialmente y en los casos de inmuebles no sometidos a regulación, tampoco deberá exceder del equivalente al canon de arrendamiento convenido por las partes.

REGULACIÓN DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO

La fijación de cánones de arrendamiento en Venezuela se hizo en un Decreto (9 de septiembre de 1939) sobre regulación de los precios de artículos de primera necesidad. La Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960 amplió el objetivo y contenido de la Ley de Inquilinato de 1955, pero se le dio un nombre inapropiado, pues esa ley no solamente reguló los cánones de arrendamiento, sino que incorporó al texto una serie de disposiciones dispersas que regían las relaciones arrendaticias. La ley de 1960 estableció que estaban exentos de regulación los cánones de arrendamiento correspondientes a los inmuebles pertenecientes a la Nación, los Estados, las Municipalidades o los Institutos Oficiales que determinara expresamente el Ejecutivo (art. 2) y las viviendas unifamiliares cuyo valor, determinado por los organismos reguladores, no excedieran de doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 225.000.00). La regulación la hacía la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento para los inmuebles situados en el Distrito Federal y el Distrito Sucre del Estado Miranda, o en aquellos lugares donde así lo dispusiera el Ejecutivo Nacional, y en las demás ciudades y poblaciones continuarían conociendo los Concejos Municipales.

Con el nuevo Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la única materia de arrendamiento que se tramita en vía administrativa es la fijación de los cánones de arrendamientos.

El artículo 29 expresa lo siguiente:

La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias. a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual. b) Con un valor entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual. c) Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual. d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual.

Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad, establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Con relación a la ley derogada variaron los porcentajes y en el presente el valor del inmueble se determina por Unidades Tributarias. Antes la revisión de los cánones de arrendamiento se hacía cada tres (3) años, hoy se puede solicitar cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de efectuada y notificada la regulación.

Se mantiene también como causal para solicitar nueva regulación el cambio total o parcialmente, del uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble; pero se incorpora un nuevo supuesto: cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo de dos (2) años, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.

Ahora, el valor máximo de los muebles y otros accesorios que se encuentren junto con la vivienda no podrá exceder para el alquiler del dos por ciento mensual (2%), calculados sobre el valor por unidad de los mismos (antes 1%) y en ningún caso podrá exceder del treinta por ciento (30%) del monto del canon fijado al inmueble (antes 15%) por los arrendamientos de esos muebles (art. 31).

TERMINACIÓN DE LA RELACIÓN ARRENDATARIA

Los contratos de arrendamientos son por tiempo determinado o indeterminado, y pueden hacerse por escrito o en forma verbal. Por la redacción del artículo 34 del Decreto-Ley da la impresión de que los contratos por tiempo determinado no se pueden celebrar verbalmente. Darle esa interpretación no es correcto, ya que un contrato por tiempo determinado se puede efectuar verbalmente; es cuestión de pruebas. En los contratos por tiempo determinado, en la misma convención las partes fijan el tiempo de duración de los mismos, lo que no se hace en los contratos por tiempo indeterminado.

Una de las grandes diferencias procesales con el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, la encontramos en que ahora el desalojo de inmuebles arrendados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado no se ejerce administrativamente, sino en vía judicial en procedimiento breve, independientemente de su cuantía (art. 33).

CAUSAS DEL DESALOJO DEL INMUEBLE

Como dijimos, la acción se intenta en el tribunal civil competente, independientemente de su cuantía en procedimiento breve. Aumentan las causales para demandar el desalojo en los contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado. El actor tendrá la carga de la prueba de los hechos alegados como causal para solicitar la desocupación del inmueble. Establece el artículo 34 las siguientes causales de desocupación:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado (padre, hijo, hermano, abuelo, nieto) o el hijo adoptivo (nuevo). Cuando el arrendador no es el propietario no procede esta causal.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o reparaciones que ameriten la desocupación.

d) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento del Reglamento Interno. En el régimen de propiedad horizontal, el respectivo documento de condominio y su reglamento se consideran Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

h) El Parágrafo Segundo del artículo 34 señala: Queda a salvo el ejercicio de las acciones que correspondan por otras causales distintas a las previstas en ese artículo; significando esto que las partes contratantes pueden prever otras causales distintas, pero consideramos que no pueden ser contrarias al orden público o signifiquen una renuncia de los derechos del arrendatario. Recordemos que el artículo 7 del Decreto-Ley consagra que: Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

CONTRATOS POR TIEMPO DETERMINADO

Las partes son libres para convenir en estos contratos las causales de terminación de los mismos, salvo los señalados anteriormente sobre el orden público. Su terminación se da normalmente llegado el día del vencimiento del plazo estipulado. Por la legislación derogada, el arrendatario con treinta días de anticipación si estaba solvente con sus obligaciones, podía solicitar por vía administrativa el derecho de preferencia para mantenerse como arrendatario. Este procedimiento administrativo duraba años en la práctica, hizo que gran cantidad de propietarios prefirieran mantener sus inmuebles desocupados.

El nuevo Decreto-Ley contempla la figura denominada prórroga legal (art. 38 al 41). Se concede en beneficio exclusivo del arrendatario. Se tomó en cuenta una realidad social: el inquilino generalmente no le es fácil conseguir otra vivienda o local para mudarse en un tiempo perentorio. Nos parece de equidad esa prórroga, pues busca un equilibrio entre los derechos del arrendador y del arrendatario; pero se exige que al vencimiento del término contractual el arrendatario esté solvente con sus obligaciones contractuales o legales. Textualmente el artículo 40 dice así:

Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

El incumplimiento no está referido simplemente a la morosidad en el pago de los cánones de arrendamiento; puede ser con otras obligaciones. Sin embargo, en definitiva el incumplimiento tendrá que calificarlo el tribunal competente que conozca del caso y no en forma unilateral el arrendador. Cuando estuviere en curso la prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, a menos que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

DERECHO DE PREFERENCIA

Como en la legislación derogada, se mantiene el derecho de preferencia del arrendatario sólo para la compra del inmueble. El Decreto- Ley define la preferencia ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en esa condición, siempre y cuando tenga más dos (2) años de inquilino, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. El arrendador o la persona autorizada por instrumento auténtico debe notificar al arrendatario mediante documento auténtico, (juez o notario) su manifestación de querer vender, indicándose el precio, condiciones y modalidades de la negociación. El arrendatario deberá notificar al propietario, o a la persona autorizada según el caso, en forma indubitable (no dice que sea por escrito o documento auténtico), su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor en el término de quince (15) días calendario (continuos) a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento en venta (art. 44).

Se establece que si dentro de los ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de la venta, sin que se hubiere efectuado la misma a terceros quedará sin efecto esa oferta, debiendo en consecuencia, hacerse una nueva para cualquiera otra negociación que el arrendador pretendiera celebrar.

El derecho de preferencia también existía en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas (art. 6) si el arrendatario tenía más de dos (2) años ocupando el inmueble o si el arrendatario había realizado mejoras que excedieran del cinco por ciento (5%) de su valor, aunque no tuviera ese tiempo.