LA HIPOTECA
CONCEPTO.
Es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en
dinero, sobre los bienes inmuebles, quedando estos en poder del deudor. La
hipoteca recae en principio sobre bienes inmuebles pero la ley permite
hipotecar ciertos bienes muebles que tienen un asiento fijo, como los buques y
aeronaves.
CONCEPTO LEGAL.
El concepto legal de la hipoteca está contenido en el Art.
1.877 CCV, en su primera parte, que dispone: "La hipoteca es un derecho
real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero en beneficio de un
acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una
obligación".
CARACTERES DE LA HIPOTECA.
La hipoteca es un derecho real de garantía: el derecho real
de garantía es aquel que tiene como finalidad asegurar el cumplimiento de una
obligación, constituyendo trabas para impedir la enajenación de la cosa que
está destinada a responder al titular del crédito o derecho. Esta garantía real
hipotecaria en principio sólo puede constituirse sobre bienes inmuebles, pero
también puede constituirse sobre bienes muebles. El derecho real de garantía es
oponible a todos y permite al acreedor hipotecario ejercer su poder sobre los
bienes hipotecados, le confiere al acreedor hipotecario:
Derecho de hacer ejecutar la cosa para la satisfacción de su
crédito.
Derecho de preferencia para cobrarse con el producto del
remate de la cosa hipotecada por encima de los demás acreedores.
Derecho de persecución de ese bien donde se encuentre y en
las manos de quien se encuentre, para traerlo al remate judicial con el mismo
propósito anterior.
La hipoteca es un derecho accesorio: es un derecho
accesorio, en virtud de que para su existencia presupone la existencia y
validez de una obligación principal, a la cual garantiza. Al deudor le asiste
el derecho de oponer las siguientes excepciones en resguardo de su derecho:
Excepciones personales: destinadas a extinguir la
obligación, por circunstancias que dependen o son inherentes a la persona
obligada.
Excepciones reales: son aquellas que están destinadas a
dejar sin efecto las pretensiones de acreedor, basadas en circunstancias
objetivas inherentes al crédito o a la garantía.
La hipoteca no confiere al acreedor hipotecario los derechos
de uso, goce y disposición de la cosa hipotecada: la hipoteca no le confiere la
transferencia de la posesión del bien al acreedor. La tenencia y posesión de la
cosa queda en poder del constituyente o propietario de la misma.
La hipoteca es un contrato solemne: la hipoteca es un
contrato solemne, porque necesita de la escritura y del registro
correspondiente para surtir sus efectos y ser eficaz. La hipoteca no se
perfecciona ni por el consentimiento legítimamente manifestado, ni por la
tradición de la cosa, y en tal sentido, no es un contrato consensual sino
solemne porque está sometido a la solemnidad de la escritura pública, sin la
cual no tendría ningún valor.
La hipoteca tiene como fundamento bienes muebles e
inmuebles.
La hipoteca es un derecho especial: para que pueda tener
efecto la hipoteca, además de la publicidad, se requiere la designación
especial de los bienes sobre los cuales debe ser constituida. Debe hacerse,
conforme a la naturaleza de los bienes, su situación, linderos, nombre
específico si lo tiene, el Estado Parroquia o Municipio donde está ubicado,
individualización, etc. Otro de los requisitos es la especificación de la
cantidad de dinero por la cual se constituye la hipoteca. El fundamento de esta
determinación es facilitar a terceros el conocimiento con exactitud de la
totalidad de gravámenes que afectan al inmueble, para así evitar posibles
componendas fraudulentas entre acreedor y deudor, también permite la graduación
de la hipoteca.
La hipoteca es un derecho indivisible: si el deudor o
cualquiera de sus herederos cancelan una parte de la deuda, no pueden solicitar
que se declare libre una parte del bien hipotecado. La ley establece dos
excepciones:
La primera: se da en protección de los adquirientes de
apartamentos en propiedad horizontal. (Arts. 33, 7, 25, 26 de la Ley de
Propiedad Horizontal; y 1.877, 1885 CCV)
La segunda: se da en protección de los adquirientes de
parcelas rurales o urbanas, de las cuales se hubiese hecho oferta pública.
(Arts. 13, 6 y 10 de la Ley de Ventas de Parcelas; y 1.877 CCV).
PUBLICIDAD DE LA HIPOTECA
Principio general consagrado en el Art. 1.879 CCV. La
hipoteca no tiene efecto si no se ha registrado con arreglo a lo dispuesto en
el CCV. Nuestra legislación acoge el principio de publicidad y especialidad de
la hipoteca, con la disposición del Art. 1.879 en concordancia con lo previsto
en los Arts. 1913 al 1916 CCV.
La omisión de la publicidad es sancionada con la
inexistencia del contrato de hipoteca. Esta omisión puede ser invocada tanto
por las partes como por los terceros (Art. 1.924 CCV).
En nuestro derecho la publicidad se hace, mediante la
institución del Registro, y las disposiciones que la rigen se encuentran tanto
en el CCV como en la Ley de Registro Público.
GRADUACIÓN DE LA HIPOTECA
Según el Art. 1.896 CCV "La hipoteca produce efecto y
toma su puesto en la graduación desde el momento de su registro, aunque se
trate de una obligación futura o simplemente eventual".
Según el Art. 1.897 CCV "las hipotecas se graduarán
según el orden en que se hayan registrado, y se registrarán según el orden de
su presentación.
El grado de la hipoteca se determinará en el orden que están
ubicadas en el protocolo.
El Registro del documento es lo que confiere el derecho de
hipoteca, y de acuerdo a la fecha del Registro es como se establece el orden en
que deben ser graduadas de acuerdo a los demás créditos hipotecarios.
La graduación de la hipoteca no es más que la determinación
del orden en que deben ser cancelados los créditos en caso de un remate
judicial del bien objeto de la garantía.
ELEMENTOS DE LA HIPOTECA
Al igual que todos los contratos, la hipoteca como parte de
ellos, tiene los mismos elementos que son comunes a todos los demás: a)
Consentimiento; b) Capacidad y poder; c) Objeto y; d) Causa.
CLASIFICACIÓN DE LA HIPOTECA
El Art. 1.884 CCV establece: "La hipoteca es legal,
judicial o convencional".
HIPOTECA LEGAL:
Es la que resulta directamente de la Ley, sin intervención
de las partes. El Art. 1.885 CCV establece tres casos en los que procede la
hipoteca legal.
a. En relación con
el ordinal primero del Art. 1.885 CCV, goza de hipoteca legal, todo el que haya
enajenado un inmueble que sea susceptible de ser hipotecado, cuando esta
enajenación se haya efectuado a título oneroso. La hipoteca legal tiene como
fundamento, garantizar el cumplimiento de las obligaciones provenientes del
acto de enajenación.
b. El ordinal
segundo del Art. 1.885 CCV, se da en tres supuestos:
i. Supuesto de una sucesión: cuando se
refiere a los coherederos.
ii. Supuesto de una sociedad: cuando se
refiere a los socios.
iii. Supuesto de una comunidad: cuando se
refiere a los comuneros.
c. La hipoteca
legal establecida en el ordinal 3º del Art. 1.885 CCV, está concedida a favor
de los menores y entredichos, sobre los bienes del tutor.
HIPOTECA JUDICIAL:
La hipoteca judicial no es más que aquella fundamentada en
una sentencia ejecutoriada, sobre la cual ya no cabe recurso de ninguna
especie, con la finalidad de asegurarle al ganancioso del juicio las resultas
del mismo. Se llama judicial porque surge de una sentencia definitivamente
firme y ejecutoriada.
Requisitos de Procedencia:
Que la sentencia que le da nacimiento sea definitivamente
firme y ejecutoriada.
Que la sentencia esté referida a los siguientes supuestos:
Pagar una cantidad determinada de dinero que ha de ser
cierta y líquida.
Entrega de cosas muebles, determinadas o no como cuerpos
ciertos.
Cualquier otra obligación de hacer o no hacer, que pueda
convertirse en una cantidad líquida a pagar.
Que el que haya obtenido a su favor la sentencia firme,
señale ante el tribunal los bienes sobre los cuales pretenda constituir
hipoteca.
Defensas del Deudor: el deudor, en ejercicio del derecho que
le acuerda la Ley, puede intervenir en ese acto, con los motivos siguientes:
Para oponerse a la constitución de la hipoteca, cuando él
considere, que el caso no está comprendido dentro de los supuestos que señala
la Ley.
Para exigir que se reduzca la hipoteca, cuando se pretende
gravar bienes que exceden del doble de la cantidad debida.
Para pedir que se traslade el gravamen hipotecado a otros
bienes determinados y suficientes, designados por el mismo deudor.
La hipoteca judicial es procedente, tanto cuando la
sentencia definitivamente firme y ejecutoriada es dictada por tribunales
Civiles, como Mercantiles, así como de 1ª o 2ª Instancia. Producen hipoteca
judicial, no solamente las sentencias, sino también los actos que tengan fuerza
de tal, como ocurre en los casos de conciliación, convenimiento y transacción.
Casos en los que no Procede la Hipoteca Judicial:
En los casos de herencia yacente.
En los casos de herencia aceptada bajo beneficio de
inventario.
En los casos de sentencias arbitrales.
En los casos de sentencias dictadas por tribunales
extranjeros.
HIPOTECA CONVENCIONAL:
Es aquella que tiene su origen en la manifestación de
voluntad de las partes. Se forma en virtud de un contrato. Debe hacerse
mediante escritura pública. Puede definirse entonces, como un contrato mediante
el cual el deudor o constituyente, afecta en beneficio de su acreedor, un
inmueble o un derecho real inmobiliario para garantizar el crédito de este.
(Arts. 1.890 al 1.894 CCV).
BIENES HIPOTECABLES
El Art. 1.881 CCV establece los bienes sobre los cuales la
hipoteca puede ser constituida al expresar; "son susceptibles de hipoteca:
Los bienes inmuebles, así como sus accesorios reputados como
inmuebles.
El usufructo de esos mismos bienes y sus accesorios, con excepción
del usufructo legal de los ascendientes.
Los derechos del concedente y del enfiteuta sobre los bienes
enfitéuticos.
Además de estos también son bienes hipotecables:
Los créditos hipotecarios.
Las naves y aeronaves que son bienes muebles de naturaleza
especial.
Según el Art. 21 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda
sin Desplazamiento de Posesión sólo podrán ser objeto de hipoteca:
Los establecimientos mercantiles o fondos de comercio.
Las motocicletas, automóviles y camionetas de pasajeros, autocares,
autobuses, vehículos de carga, vehículos especiales y otros aparatos aptos para
circular. Podrán también hipotecarse las
locomotoras y vagones de ferrocarril.
Las aeronaves.
La maquinaria industrial.
El derecho de autor sobre las obras de ingenio y la
propiedad industrial.
BIENES NO HIPOTECABLES
Existen una serie de bienes, sobre los cuales la Ley no
permite la constitución de hipoteca inmobiliaria. Estos bienes son:
a) Bienes no susceptibles de ejecución (Art. 1.929 CCV)
b) Las cosas futuras (Art. 1.823 CCV)
c) El hogar (Art. 640 CCV)
d) Los bienes muebles (a excepción de las mencionadas)
(L.H.M.Y.P.S.D.P.)
e) Bienes ajenos
f) Los bienes que estén fuera del comercio.
g) Según el Art. 21 de la L.H.M.Y.P.S.D.P. no son susceptibles
de hipoteca:
El derecho de hipoteca mobiliaria.
Los bienes especificados en el Art. 51 de la misma ley.
LA HIPOTECA MOBILIARIA
Es el derecho real constituido sobre determinados bienes o
de un tercero, en beneficio de un acreedor y para asegurar sobre esos bienes el
cumplimiento de una obligación.
CARACTERES DE LA HIPOTECA MOBILIARIA
Los principales caracteres de la hipoteca mobiliaria pueden
resumirse en:
Realidad: la hipoteca mobiliaria es un derecho real mueble,
por el objeto a que se refiere y por determinarlo así la Ley.
Accesoriedad: denota la existencia de una obligación
principal, sin la cual ésta no puede subsistir. El derecho real hipotecario, es
accesorio del crédito que garantiza; de él depende y en materia mobiliaria esa
dependencia es más estricta que en la inmobiliaria, por cuanto no hay ni puede
haber transmisión del citado derecho real con independencia o aislado del
crédito garantizado.
Subrogación: la subrogación real es la acción y efecto de
sustituir una cosa en lugar de otra e hipotecariamente ocurre en tres
supuestos:
El primer supuesto se refiere a las mercaderías y materias
primas;
El segundo se refiere a los productos y resultados de las
actividades de industrialización o continuación del proceso de utilización
económica de los bienes hipotecarios.
El tercero se refiere a la extensión del gravamen a las
indemnizaciones que resulten del avenimiento sobre el precio o del avalúo
practicado en juicio de expropiación o del siniestro según los términos de la
póliza.
Divisibilidad: la hipoteca mobiliaria a diferencia de la
tradicional que es indivisible, tiene como característica especial, que es
totalmente divisible.
Especialidad: este carácter, se hace conocer a los terceros
el crédito garantizado y los bienes sobre los cuales recae la hipoteca.
Solemnidad: en la hipoteca mobiliaria la Ley exige para la
inscripción en el Registro uno cualquiera de los siguientes instrumentos: un
instrumento público, un instrumento privado autenticado o un instrumento
privado reconocido. (Art. 4 L.H.M.Y.P.S.D.P.; relacionado con el Art 1.357 y
siguientes del CCV).
BIENES ESPECÍFICOS SOBRE LOS CUALES PUEDE CONSTITUIRSE LA
HIPOTECA MOBILIARIA
El Art. 21 de la L.H.M.Y.P.S.D.P., especifica, en forma
taxativa, los bienes que pueden ser objeto de hipoteca mobiliaria,
Hipoteca de establecimientos mercantiles.
Hipoteca de vehículos de motor y de maquinaria automóvil
(Arts. 35, 36, 37 y 38 L.H.M.Y.P.S.D.P.)
Hipoteca de aeronaves (Arts. 39 y 40 L.H.M.Y.P.S.D.P.).
Hipoteca de maquinaria industrial (Art. 1.880 CCV en
concordancia con lo establecido en los Arts. 42 y 44 L.H.M.Y.P.S.D.P)
Hipoteca del derecho de autor y de la propiedad industrial
(Art. 46, 48, 49 y 50 L.H.M.Y.P.S.D.P.).
Hipoteca naval: constituye una garantía sumamente importante
y se rige por ley especial a tenor de lo dispuesto en L.H.M.Y.P.S.D.P en su
Art. 21 parágrafo único, que crea las bases para el establecimiento de la
hipoteca naval al disponer "Las garantías sobre naves serán objeto de una
Ley especial; y en acatamiento de este mandato se promulga la Lay de
Privilegios e Hipoteca Navales.
EFECTOS DE LA HIPOTECA
La hipoteca produce efectos entre las partes y con relación
a terceros. Al hablar de efectos de la hipoteca, necesariamente hay que referirse
a que la hipoteca es un derecho real (Art. 1877CCV), y como tal es erga omnes y
configura a favor del acreedor tres derechos:
Derecho de persecución
Derecho de remate judicial
Derecho de pago preferencial.
Para poder hablar de los efectos de la hipoteca es necesario
estudiar las relaciones que se presentan entre:
El acreedor hipotecario y el deudor constituyente;
El acreedor hipotecario y los demás acreedores; y,
El acreedor hipotecario y los terceros no acreedores.
RELACIONES ENTRE EL ACREEDOR Y EL DEUDOR CONSTITUYENTE
El acreedor hipotecario tiene frente al deudor constituyente
de la hipoteca el derecho de ejecutar la cosa hipotecada desde el momento en
que se produce el incumplimiento de la obligación principal. Esto es:
Tiene derecho a la integridad económica del inmueble en
garantía.
Goza de derecho preferente sobre el precio obtenido en
remate del bien por sobre los demás acreedores de inferior grado.
El deudor constituyente conserva las facultades que le
acuerda la Ley, inherentes al derecho de propiedad, en tal sentido el
propietario puede:
Enajenar, donar, ceder o permutar el inmueble, el cual pasa
gravado por la hipoteca al nuevo propietario.
Introducir modificaciones en el inmueble.
Constituir otras hipotecas de grados inferiores.
Darlo en usufructo, uso, habitación, anticresis, sin
perjuicio de los derechos que el acreedor hipotecario pueda tener sobre el
inmueble y sus frutos. La constitución de estas figuras quedan subordinadas a
la hipoteca por ser posteriores a esta.
Constituir servidumbres sobre el inmueble.
Realizar todos los actos de administración requeridos para
la conservación y explotación del inmueble.
Explotar el inmueble directamente o por medio de terceros.
RELACIONES ENTRE EL ACREEDOR HIPOTECARIO Y LOS DEMAS
ACREEDORES
De las relaciones entre el acreedor hipotecario con otros
acreedores podemos extraer las siguientes situaciones:
Las relaciones entre el acreedor hipotecario y los demás
acreedores están referidas al derecho de preferencia, que es el que confiere la
garantía hipotecaria al acreedor, para ser pagado con prelación a los demás
acreedores del deudor.
Cuando concurre el acreedor hipotecario con otros acreedores
con hipoteca sobre un mismo bien, es necesario atender al grado que corresponda
a cada uno de los créditos hipotecarios (Art. 1.897 CCV en concordancia con el
Art. 1.896 CCV). Al presentarse el concurso de varios acreedores hipotecarios,
se prefiere dar cobro al primero que haya registrado su hipoteca, y los otros
ejercen su derecho de acuerdo al orden en que hayan registrado su respectiva
hipoteca, del remanente si lo hay, caso contrario ejercen sus derechos sobre
otros bienes del deudor, concurriendo con otros acreedores no hipotecarios.
Si concurren el acreedor hipotecario con un acreedor
privilegiado, la preferencia está dada a favor del acreedor privilegiado,
satisfaciendo este primero su acreencia y posteriormente el hipotecario.
RELACIONES ENTRE EL ACREEDOR HIPOTECARIO Y LOS TERCEROS
POSEEDORES
Estas relaciones están determinadas por el ejercicio de los
derechos de persecución y remate judicial.
El acreedor hipotecario puede solicitar la ejecución del
bien hipotecado y hacerlo rematar aunque esté en posesión de terceros; pero
existe la excepción cuando este tercero ha adquirido el bien hipotecado en
remate judicial con citación de los acreedores hipotecarios, cuyo derecho se
traslada al precio del remate; de igual forma no puede ejercer este derecho
respecto de los bienes muebles accesorios al inmueble hipotecado que ha sido
enajenado a título oneroso sin fraude por parte del adquiriente.
LA EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
Al igual que todos los contratos accesorios se extingue:
Por vía de consecuencia: por ser un derecho accesorio, se
extingue al extinguirse la obligación principal que ella garantiza; pero
subsiste en los casos en que la obligación principal se extingue parcialmente
en virtud de su carácter indivisible. Así pues la hipoteca se extingue por vía
de consecuencia por las siguientes causas:
Por el pago: el pago total de la obligación principal
extingue la hipoteca.
Por novación: la novación de la obligación principal en
principio extingue la hipoteca que garantiza; salvo que se haya hecho reserva
expresa de ellos para que sigan garantizando el nuevo crédito. (Arts. 1.320 y
1.321 CCV)
La compensación: extingue la hipoteca cuando el deudor opone
compensación al acreedor hipotecario.
La confusión de la deuda: en caso que se confundan la
persona del acreedor hipotecario y el deudor, se extingue la hipoteca.
La dación en pago: la dación en pago del inmueble hipotecado
extingue la hipoteca, pero la anulación de la dación en pago la hace renacer y
retrotrae sus efectos al momento de constitución de la hipoteca.
La prescripción: cuando prescribe la obligación principal
tiene como efecto la extinción de la hipoteca (Art. 1.908 CCV). De allí se
extraen los siguientes supuestos:
Que la hipoteca prescriba al prescribir la obligación
principal.
Si hay un tercero poseedor de buena fe la hipoteca prescribe
a los 10 años.
Si hay un tercero poseedor con conocimiento del gravamen del
inmueble al momento de la adquisición del mismo, la hipoteca prescribe a los 20
años.
Por vía principal: la hipoteca también puede extinguirse
independientemente de la extinción de la obligación principal; y puede ser por
las siguientes circunstancias: (Art. 1.907 CCV)
Por la pérdida de la cosa debida: si perece el inmueble
gravado se extingue la hipoteca, con la excepción de los derechos conferidos en
el Art. 1.865 CCV.
La renuncia del acreedor: se extingue la hipoteca por
renuncia del acreedor, bien sea total o parcial, de forma expresa o tácita,
siempre y cuando el acreedor sea capaz de enajenar su crédito.
Por el pago del precio de la cosa hipotecada: El pago del
precio de la cosa hipotecada, efectuado al acreedor, en cumplimiento de la
obligación extingue la hipoteca.
Por la extinción del término a que las haya limitado: ocurre
cuando el acreedor deja transcurrir el término estipulado sin atacar al deudor
y sin reclamar el pago de lo que le debe.
Por el cumplimiento de la condición resolutoria que se haya
puesto en ellas: cuando la existencia depende de una condición resolutoria, al
verificarse la condición se extingue la hipoteca por estar subordinada su
existencia a la condición.
Por la prescripción de la hipoteca a favor del tercer
poseedor: puede darse de dos formas:
Cuando los bienes hipotecados se encuentran en posesión del
mismo deudor; al prescribir el crédito prescribe también la hipoteca.
Cuando los bienes hipotecados se encuentran en poder de
terceros; si el tercero es de buena fe, desconoce del gravamen prescribe a los
10 años; si es de mala fe prescribe a los 20 años.
Por coincidencia de una misma persona: la hipoteca se
extingue por la consolidación o confusión que resulta de adquirir el acreedor
la propiedad de la cosa hipotecada.
Por la anulación del título que le dio origen: Al ser
anulado el contrato mediante l cual se constituyó la hipoteca también queda
anulada la misma.
